TBK 366. Madde

I. Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir.

II. Kiracının, başkasıyla yaptığı bu kira sözleşmelerine, alt kiraya ilişkin kurallar, kıyas yoluyla uygulanır.

TBK 366. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 284 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 365 inci maddesinde, alt kira yasağı ile kullanım ve işletme hakkının devri yasağı düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 284 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “F. Kiracının kiracısı” ibaresi, Tasarıda “F. Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasının son cümlesinde kullanılan “kiraya verebilir.” şeklindeki ibarenin, aynı fıkranın birinci cümlesi ışığında değerlendirilerek, kiralananda bulunan bazı yerlerin, ürün kirası dışında başka türden bir kiraya verilebileceği şeklinde anlaşılması gerekir. Meselâ, ürün kirasının konusunu oluşturan bir çiftliğin kurulduğu taşınmazın bir bölümünde, kiracı, bu çiftlikten elde edilecek ürünün verimini etkilemeyecek olan bir binayı çeşitli amaçlarla (depo, konut vb.) kullanmak üzere, başka bir kişiye kiraya verebilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında kıyas yoluyla uygulanacağı belirtilen hükümler ise, Tasarının kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerinden biri olan, 321 inci maddesinde yer almaktadır.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 366. maddesi, ürün kirasında alt kira ve kullanım hakkının devri konusundaki özel kuralları düzenleyen önemli bir hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası temel yasağı koyar: kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir.

Bu hüküm, ürün kirasının kişisel niteliğini korur. Ürün kirasında kiracının kimliği önemlidir; nasıl işlettiği, deneyimi, özeni değer taşır. Bu nedenle kiraya verenin rızası olmadan devir yasaklanır.

Yasak iki farklı devir biçimini kapsar: alt kira (başkasına kira ile verme) ve kullanım/işletme hakkının devri (sözleşme tarafı olarak çekilip yerine başkasını geçirme).

Rıza şartı önemlidir. Eğer kiraya veren yazılı olarak rıza verirse, kiracı devir yapabilir. Rıza olmadan yapılan devir geçersizdir ve fesih sebebi oluşturur.

İstisna: kiralananın bazı kısımlarının alt kirası. Kiracı, kiralananın bir kısmını kiraya verene zarar doğurmayacak şekilde başkasına kiraya verebilir.

Pratik örnek: bir çiftlik kiracısı, çiftliğin bir binasını (depo, küçük lojman) başkasına konut olarak kiralayabilir. Çiftlik faaliyeti ana iştir; depo kirasının bu faaliyete zarar vermemesi koşuluyla bu durum kabul edilir.

Bu istisna dar yorumlanır. Kiralananın ana fonksiyonunu etkileyen veya ürün verimine zarar veren alt kiralar yasaktır. Sadece yan kullanımlar mümkündür.

İkinci fıkra, alt kira kurallarını genel hükümlere bağlar: kiracının, başkasıyla yaptığı bu kira sözleşmelerine, alt kiraya ilişkin kurallar, kıyas yoluyla uygulanır.

Bu hüküm, alt kira ilişkisinin TBK m. 322’deki genel hükümlere tabi olacağını belirtir. Alt kiracının davranışlarından ana kiracı sorumludur; kiraya veren, alt kiracıya da doğrudan başvurabilir.

Ürün kirasında devir yasağının nedenleri çoklu: (1) kiracının kişisel becerisi önemlidir, (2) kiraya verenin kiracıyı seçme hakkı korunur, (3) kiralananın verimi güvence altına alınır, (4) sorumlu yönetim sağlanır.

Bu düzenleme, ürün kirasının profesyonel ve sorumlu yönetilmesini sağlar. Sıradan kiradan farklı olarak, kiracı kimliği kritik öneme sahiptir.