Komşuyu Evden Çıkarma: Kat Malikinin İhracı Davası Hangi Hâllerde Açılır?

Apartmanda gece boyunca süren gürültü, ortak yerlere verilen zarar ya da komşulara yönelik süregelen taciz, birlikte yaşamayı çekilmez hâle getirebilir. Böyle bir durumda akla gelen ilk soru, komşuyu evden çıkarma imkânının bulunup bulunmadığıdır. Gürültü yapan komşu kiracı değil de dairenin sahibiyse Kat Mülkiyeti Kanunu bu soruya özel bir cevap verir. KMK m. 25, kat malikinin bağımsız bölümünü diğer kat maliklerine devretmeye zorlanmasını düzenler. Uygulamada bu dava kat malikinin ihracı olarak anılır. Ancak her komşu şikayeti bu sonuca götürmez. Kanun ihlalin çekilmez derecede olmasını, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı almasını ve kısa bir dava süresini arar. Bu yazı aidat borcu dışındaki hâlleri, daha hafif yolları, usulü ve kiracının ayrı durumunu ele alır.

Son güncelleme: 01.11.2026. Mevzuat kontrolü, Kat Mülkiyeti Kanunu, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HMK, TMK ve TBK’nin yürürlükteki metinleri üzerinden yapılmıştır. Kabahatler Kanunu bakımından 01.11.2026 tarihli resmî metin esas alınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanununun resmî metni Mevzuat Bilgi Sistemi sitesinde yer alır.

Komşuyu Evden Çıkarma Hukuken Ne Anlama Gelir?

Kanunda komşuyu evden çıkarma adını taşıyan bir dava yoktur. Kat maliki bakımından bu sonucu doğuran yol, KMK m. 25’te düzenlenen kat mülkiyetinin devri mecburiyetidir. Madde, borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez derecede ihlal eden kat malikini hedef alır. Diğer kat malikleri, o kişinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyetin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir.

Devir karşılıksız değildir; davacılar bağımsız bölümün değerini öder. Dolayısıyla dava, dairenin icra yoluyla açık artırmada satılması anlamına gelmez. Sonuç, bedel karşılığında mülkiyetin davacı kat maliklerine geçmesidir. Davanın konusu kişinin binada oturması değil, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıdır.

Kanun bu kurumu kat mülkiyetinin devri mecburiyeti olarak adlandırır. Uygulamada ve hukuk yazınında aynı dava için kat malikinin ihracı ifadesi de kullanılır. Bu yazıda iki ifade aynı davayı anlatır.

Kat Malikinin Yükümlülükleri: Rahatsız Etmeme ve Ortak Yerleri Koruma

KMK m. 18, kat maliklerine bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uyma yükümü getirir. Madde bu kapsamda birbirini rahatsız etmemeyi, birbirinin haklarını çiğnememeyi ve yönetim planına uymayı sayar. Gece boyunca süren yüksek sesli müzik, merdiven boşluğunun sürekli işgali veya komşulara yönelik taciz bu yükümün ihlali olarak değerlendirilebilir.

KMK m. 19 ise anagayrimenkulün bakımını ve korunmasını düzenler. Kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis yaptıramaz. Kendi bölümünde de anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz. Her kat maliki, kusuruyla anagayrimenkule ve diğer bölümlere verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur (KMK m. 19/3).

Bu yükümlerden birinin ihlali, komşuyu evden çıkarma yolu olan devir davasının ilk şartını oluşturur. Ne var ki her ihlal mülkiyetin devrini haklı kılmaz. Bunun için ihlalin diğer kat malikleri bakımından çekilmezlik derecesine ulaşması gerekir.

Çekilmezlik Şartı: Gürültü Yapan Komşu Ne Zaman Dava Konusu Olur?

KMK m. 25/1, ihlalin diğer kat malikleri için çekilmez hâle gelmesini arar. Kanun çekilmezliği tanımlamaz; değerlendirme somut olaya göre yapılır. İhlalin ağırlığı, tekrar sıklığı, süresi ve uyarılara rağmen sürüp sürmediği bu değerlendirmede öne çıkabilecek unsurlardır. Tek bir gecelik olay, gürültü yapan komşu hakkında bu eşiğe ulaşmayabilir.

Çekilmezliği ispat yükü, komşuyu evden çıkarma talebinde kural olarak davayı açan kat maliklerindedir. Gürültünün ya da zararın tekrarlandığını gösteren tutanaklar, tanık beyanları ve resmî kayıtlar bu yüzden önem taşır. Davalı kat maliki ise ihlalin bulunmadığını veya komşular arasında hoş görülebilecek sınırda kaldığını ileri sürebilir.

Kanunun çekilmezliği var saydığı üç hâl

KMK m. 25/3, üç durumda çekilmezliğin var sayıldığını öngörür. Bu hâllerde davacılar çekilmezliği ayrıca kanıtlamaz; hâli oluşturan olguları ispat eder.

• Aidat ve avans borcu (a): Ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunması.
• Hâkim emrine rağmen ısrar (b): Sulh hâkiminin KMK m. 33’e göre verdiği emre rağmen ihlalde devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi.
• Ahlak ve adaba aykırı kullanım (c): Bağımsız bölümün kumarhane veya maddede sayılan benzeri bir yer olarak kullanılması.

Aidat borcuna dayanan hâl bu yazının konusu dışındadır. Bu hâlin icra takibi ve kanuni ipotekle birlikte ayrıntıları aidat ödemeyen ev sahibine karşı yönetimin başvurabileceği yollar yazısında anlatılır.

Hâkim emrine rağmen bir yıl ısrar

Aidat dışındaki ihlaller bakımından en işlevsel karine, KMK m. 25/3-b’deki hâldir. Bu yolda ilk adım, gürültü yapan komşu hakkında KMK m. 33’e göre sulh hâkiminin müdahalesini istemektir. Hâkimin emrine rağmen ihlal bir yıl boyunca devamlı olarak sürerse kanun çekilmezliği var sayar. Ara verilerek tekrarlanan ihlallerin devamlılık şartını karşılayıp karşılamadığını mahkeme değerlendirir.

Bu karineye dayanacak kat malikleri için dosyanın düzeni önemlidir. Hâkimin kararı, kararın davalıya tebliğ edildiği tarih ve sonraki ihlallerin tarihli kayıtları birlikte saklanmalıdır. Bir yıllık sürenin hesabı bu belgelerle yapılır.

Ahlaka aykırı kullanım ve diğer ağır ihlaller

Üçüncü hâlde ölçüt, bağımsız bölümün kullanım biçimidir. Bölümün kumarhane ya da maddede sayılan benzeri bir yer olarak kullanıldığı ispatlanırsa çekilmezlik ayrıca aranmaz. Bu üç hâlin dışında kalan durumlarda da dava açılabilir. Örneğin ortak yerlere defalarca zarar verilmesi ya da komşulara yönelik süregelen tehdit, hâkim kararı beklenmeden ileri sürülebilir. Bu durumda çekilmezliği davacılar genel kurala göre ispat eder.

Daha Hafif Yollar: Komşu Şikayeti Önce Nereye Yapılır?

Mülkiyetin devriyle sonuçlanan komşuyu evden çıkarma yolu, kanundaki en ağır sonuçtur. Bu sonuca ulaşmadan önce başvurulan daha hafif yollar, uyuşmazlığı çözebilir ve ileride açılacak dava için delil oluşturur. Komşu şikayetini önce yöneticiye ve kat malikleri kuruluna taşımak çoğu zaman pratik bir başlangıçtır. Ancak bu başvuru, KMK m. 33’e göre hâkimin müdahalesini istemek için zorunlu bir ön şart değildir.

Yönetici ve kat malikleri kurulu

KMK m. 32/3’e göre anagayrimenkulün kullanılmasından doğan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Bütün kat malikleri kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (KMK m. 32/2). Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, kurul kararlarını yerine getirir ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar (KMK m. 35/1). Yazılı bir komşu şikayeti ve buna ilişkin kurul kararı, ihlalin bilindiğini ve davalının uyarıldığını gösteren belgedir.

Sulh hâkiminin müdahalesi

Yönetim içinde çözülemeyen ihlal için kanun hızlı bir yargısal yol öngörür. Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki ya da bağımsız bölümden devamlı yararlanan kişi yüzünden zarar gören kat maliki, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Başvuru anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine yapılır (KMK m. 33/1).

Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve yönetim planına göre karar verir. Bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına başvurur. Kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gerektiğini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder (KMK m. 33/2). Bu süre içinde karara uymayana aynı mahkeme idari para cezası verir. Maddenin son cümlesi KMK m. 25 hükmünü saklı tutar; para cezası mülkiyetin devri davasına engel değildir.

KMK m. 33’e dayanan karar, gürültü yapan komşu bakımından iki işlev görür. Birincisi, davranışın durdurulmasını sağlayan bir emirdir. İkincisi, emre rağmen süren ihlal bir yıl dolunca KMK m. 25/3-b’deki karineyi doğurur.

Kolluk ve zabıtaya gürültü şikayeti

Gürültü, Kabahatler Kanununa göre ayrıca bir kabahattir. 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m. 36, başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye idari para cezası öngörür. Bu cezaya kolluk veya belediye zabıta görevlileri karar verir (m. 36/3). Uygulanacak ceza tutarı, gürültünün yapıldığı tarihe göre ayrıca kontrol edilmelidir. Kanunun resmî metni 5326 sayılı Kabahatler Kanunu sayfasında yer alır.

Kolluğun tuttuğu tutanak ve verilen ceza kararı, devir davasında ihlalin tarihini ve tekrarını gösteren delil olarak sunulabilir. Ancak idari para cezası, mülkiyetin devri için aranan çekilmezliği kendi başına kanıtlamaz. Bu değerlendirmeyi davaya bakan hukuk mahkemesi yapar.

Komşuluk hukuku: TMK m. 737 ve m. 730

Türk Medenî Kanunu da taşınmaz malikine, komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınma yükümü getirir. TMK m. 737, yerel âdete göre hoş görülebilecek dereceyi aşan gürültü veya sarsıntıyla rahatsızlık vermeyi yasaklar.

Bu sınırlamaya aykırılık yüzünden zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi, TMK m. 730’a göre dava açabilir. Talep, durumun eski hâle getirilmesi ile tehlikenin ve zararın giderilmesidir. Bu dava mülkiyetin devrini değil, taşkınlığın sona erdirilmesini amaçlar. Kat mülkiyetine tabi bir binada hangi hükmün uygulanacağını, ileri sürülen vakıalara göre mahkeme belirler.

Komşuluk hukukundaki taşkınlık davalarının başka bir uygulaması komşunun suyu kesmesinde komşuluk hukuku davaları yazısında ele alınır.

Tazminat talebi ayrı bir davadır

KMK m. 25 davası bir tazminat davası değildir; sonucu mülkiyetin bedel karşılığında devridir. Rahatsızlıktan doğan zarar için ayrı bir hukuki sebep kurulur. Kat malikinin kusuruyla anagayrimenkule veya diğer bölümlere verdiği zarar KMK m. 19/3’e dayanır. Kişilik hakkını zedeleyen ağır ve süregelen rahatsızlıkta TBK m. 58’e göre manevi tazminat talebi de gündeme gelebilir. Bu talebin şartları manevi tazminat davası yazısında anlatılır.

Kat Malikinin İhracı İçin Kurul Kararı ve Çoğunluk

Kanun, komşuyu evden çıkarma davasının açılmasını aksi kararlaştırılmış olmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak karara bağlar (KMK m. 25/2). Burada iki çoğunluk birlikte aranır: malik sayısının çoğunluğu ve arsa paylarının çoğunluğu. Maddenin lafzı, toplantıya katılanların değil diğer kat maliklerinin çoğunluğundan söz eder. Yönetim planında farklı bir düzenleme varsa o hüküm de ayrıca incelenir.

Mülkiyetinin devri istenen kat maliki bu kararda oy kullanamaz. KMK m. 31/4’e göre alınacak kararın doğrudan ilgilendirdiği kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

KMK m. 30, kurulun toplantı ve karar yeter sayısını genel olarak düzenler. İlk toplantı yeter sayı bulunamadığı için yapılamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir. Aynı maddenin üçüncü fıkrası ise kanunda ayrıca konulan yeter sayı hükümlerini saklı tutar. Bu nedenle ikinci toplantıda az sayıda malikle alınan bir karar, 25. maddenin aradığı çoğunluğu karşılamayabilir.

Kararın yazılması ve davayı açmak istemeyen malikler

KMK m. 25/2, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesini arar; kararın biçimini ayrıca düzenlemez. Karar kurul toplantısında alınırsa sayfaları noterce onaylı karar defterine yazılır ve toplantıdaki maliklerce imzalanır (KMK m. 32/4). Bu durumda defter kaydı, davada kararın varlığını ve çoğunluğunu gösteren temel belge olur. Karara rağmen bazı malikler dava açmak istemezse davayı öteki kat malikleri açar. Mülkiyet de davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir.

Devir Bedeli: Komşuyu Evden Çıkarma Davasında Bedel Nasıl Ödenir?

Davacılar, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değerini öder (KMK m. 25/2). Hâkim hüküm vermeden önce bedelin, ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için davacılara uygun bir süre verir. Davacılar bu süre içinde yatırma makbuzunu ibraz eder. Dava kabul edilirse hâkim mülkiyetin davacılara devrine ve bedelin işlemiş faiziyle davalıya ödenmesine karar verir.

Bedelin tespiti teknik bilgi gerektirdiği için mahkeme bilirkişi incelemesine başvurabilir (HMK m. 266). Değer, dava tarihine göre değil hükme en yakın tarihe göre belirlenir. Uzun süren yargılamada güncel değerin yeniden hesaplanması bu yüzden gündeme gelebilir. Bedel süresinde yatırılmazsa maddenin devre karar verilmesi için aradığı şart gerçekleşmez.

Satış mı, devir mi?

Komşuyu evden çıkarma talebi çoğu zaman “daireyi sattırmak” diye ifade edilir. Oysa KMK m. 25 davası bir icra satışı değildir ve daire açık artırmaya çıkarılmaz. Davacı kat malikleri bedeli ödeyerek bölümün yeni malikleri olur. Birden çok davacı varsa bölüm onlara arsa payları oranında geçer ve aralarında paylı mülkiyet doğar. Bölümün sonradan üçüncü kişiye satılması yeni maliklerin kararıdır. Paydaşlar anlaşamazsa izlenecek yol ortaklığın giderilmesi davası yazısında anlatılır.

Komşuyu Evden Çıkarma Davasında Süreler: Altı Ay ve Beş Yıl

KMK m. 25/4 dava hakkını iki süreye bağlar. Dava, kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay içinde açılmalıdır. Ayrıca dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmayan dava hakkı düşer. Madde, süreler geçince hakkın düştüğünü söyler. Bu ifade, sürelerin zamanaşımı değil hak düşürücü süre olarak anlaşılmasına dayanak olur.

Beş yıllık sürenin başlangıcı olan dava hakkının doğumu, ihlalin niteliğine göre değişebilir. Örneğin hâkim emrine rağmen ısrar hâlinde bir yıllık süre dolmadan karine doğmaz. Süregelen ihlallerde başlangıcın nasıl belirleneceği somut olaya göre değerlendirilir.

Madde, dava sebebi ortadan kalkmışsa da dava hakkının düşeceğini öngörür. Rahatsızlık veren kullanım dava açılmadan önce kalıcı olarak sona ermişse bu hüküm tartışma konusu olur. Sebebin gerçekten ortadan kalkıp kalkmadığını mahkeme değerlendirir.

Arabuluculuk süreci de süreyi etkiler. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m. 18/A-15). Yine de kurul kararından sonra başvurunun gecikmeden yapılması, altı aylık sürenin kaçırılması riskini azaltır.

Komşuyu Evden Çıkarma Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

KMK ek m. 1’e göre bu Kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. HMK m. 4/1-ç de diğer kanunların sulh hukuk mahkemesini görevlendirdiği davaları bu mahkemeye bırakır. Bu nedenle kat malikinin ihracı davasına, bağımsız bölümün değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesi bakar.

Yetki bakımından HMK m. 12/1, ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Devir davası kabul edilirse bağımsız bölümün maliki değişir. Bu yüzden dava, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Komşuyu Evden Çıkarma Davasında Arabuluculuk Dava Şartı mı?

HUAK m. 18/B/1-c, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı sayar. Mülkiyetin devri davası KMK m. 25’ten doğar ve hüküm bu davayı ayrıca istisna etmez. Taraflar devri bir anlaşmayla da gerçekleştirebilir; kanun taşınmaz devrine ilişkin anlaşma belgesini ayrıca düzenler (m. 18/B-5). Bu nedenle davacı kat malikleri, dava açmadan önce arabulucuya başvurur.

Davacı, anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağı dava dilekçesine ekler. Arabulucuya başvurulmadan dava açılırsa mahkeme davayı dava şartı yokluğundan usulden reddeder (HUAK m. 18/A-2). Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (m. 18/A-4). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en çok bir hafta uzatılabilir (m. 18/A-9).

Hükmün lafzı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkları genel olarak kapsar. Bu nedenle KMK m. 33’e göre sulh mahkemesine yapılacak müdahale başvurusundan önce de arabuluculuk şartı gündeme gelebilir. Hak kaybı yaşanmaması için bu başvurudan önce arabuluculuk bürosuna gidilmesi temkinli bir yoldur.

İlk toplantıya katılmamanın sonucu ve anlaşma belgesi

Taraflardan biri geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmazsa ve süreç bu yüzden sona ererse durum son tutanakta belirtilir. Bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile, karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Lehine vekâlet ücretinin de yarısına hükmedilir (HUAK m. 18/A-11).

Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar gözetilerek düzenlenir. Bu belge için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK m. 18/B-3). Taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesinde taraflardan biri, şerhten sonra tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir (m. 18/B-5).

Komşuyu Evden Çıkarma Davası Kime Karşı Açılır?

Kat malikinin ihracı davasında davalı, mülkiyetinin devri istenen kat malikidir. Davanın konusu bağımsız bölümün mülkiyeti olduğundan davalı sıfatı kat mülkiyeti kütüğündeki malik kaydına göre belirlenir. Bölümde malikle birlikte oturan ya da bölümü kullanan diğer kişiler bu davanın davalısı değildir; onlar hakkında başka yollar işletilir.

Davacı sıfatı ise kurul kararından sonra davayı açan kat maliklerine aittir. Madde, mülkiyetin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devrini öngörür. Bu nedenle davacı taraf, mülkiyeti kendisine devredilecek kat maliklerinden oluşur.

Dava sürerken davalı bağımsız bölümü üçüncü bir kişiye devrederse HMK m. 125 uygulanır. Hüküm davacıya iki seçenek tanır: davaya devralana karşı devam etmek ya da davayı devreden hakkında tazminat davasına dönüştürmek. Bu seçeneklerin devir davasında nasıl sonuç doğuracağı somut olaya göre değerlendirilir. Bu risk, dava açılırken ihtiyati tedbir istenmesini gündeme getirir.

Gürültü Yapan Komşu Kiracıysa: Ayrı Rejim

KMK m. 25 mülkiyetin devrini düzenler; kiracının bağımsız bölümde mülkiyeti olmadığından bu dava kiracıya karşı açılamaz. Kiracı bakımından komşuyu evden çıkarma sonucu, ancak kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesiyle gündeme gelebilir. Buna karşılık KMK m. 18/2, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümleri kiracılara da uygular ve onları kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu tutar. Komşular, rahatsızlık veren kiracı hakkında da KMK m. 33’e göre hâkimin müdahalesini isteyebilir. Kira sözleşmesini sona erdirme yetkisi ise kiraya verendedir. TBK m. 316’ya göre kiracı, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, kural olarak en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur. Aykırılık komşular bakımından çekilmez boyuttaysa yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Tahliye davasının usulüne ilişkin genel bilgiler ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısında yer alır.

Geçici Koruma: Komşuyu Evden Çıkarma Davasında İhtiyati Tedbir

KMK m. 25, devir davasına özgü bir geçici koruma önlemi öngörmez; bu nedenle genel hükümler uygulanır. HMK m. 389’a göre mevcut durumdaki bir değişme hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracaksa ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Dava sürerken bağımsız bölümün devredilmesi bu türden bir risktir. Mahkeme, bir şeyin yapılmaması gibi sakıncayı ortadan kaldıracak her türlü tedbire karar verebilir (HMK m. 391/1).

Tedbir isteyen taraf, haksız çıkarsa doğabilecek zararlara karşılık teminat gösterir; mahkeme, kanundaki hâllerde gerekçesini açıkça belirtmek şartıyla teminat alınmamasına karar verebilir (HMK m. 392/1). Tedbir dava açılmadan önce verilmişse esas dava, kararın uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde açılır (HMK m. 397/1). Bu süre, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar işlemez (HUAK m. 18/A-16).

Delil tespiti

Gürültü ya da zarar geçici olabilir ve sonradan ispatı zorlaşabilir. HMK m. 400, ileride açılacak davada ileri sürülecek bir vakıanın tespiti için keşif, bilirkişi incelemesi veya tanık dinlenmesi istenmesine imkân verir. Delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır (HMK m. 400/2). Ortak yerlere verilen zararın tespiti için bu yol elverişlidir.

Komşu Şikayeti Davada Nasıl İspatlanır?

Komşuyu evden çıkarma davasında çekilmezlik, birden çok olgunun birlikte değerlendirilmesiyle ortaya çıkar. Bu yüzden delillerin zamana yayılmış ve birbirini destekler nitelikte olması önem taşır. Başlıca deliller aşağıda sıralanmıştır.

• Kat malikleri kurulu kararları ve noter onaylı karar defteri kayıtları.
• Yöneticiye yapılan yazılı şikayetler ve yöneticinin uyarı yazıları.
• KMK m. 33’e göre verilen hâkim kararı ve kararın tebliğ belgesi.
• Kolluk ve zabıta tutanakları ile Kabahatler Kanununa göre verilen ceza kararları.
• Olaylara tanık olan komşuların beyanları.
• Ortak yerlerdeki zararı gösteren fotoğraflar, onarım faturaları ve delil tespiti raporu.
• Gürültü düzeyi ve bölümün değeri için bilirkişi incelemesi ile keşif (HMK m. 266, m. 288).

Ses ve görüntü kaydı da delil olarak sunulabilir; ancak kaydın hukuka uygun yolla elde edilmiş olması gerekir. HMK m. 189/2’ye göre hukuka aykırı olarak elde edilen deliller bir vakıanın ispatında dikkate alınamaz. Başkasının konutunun içini izleyen ya da özel konuşmaları kaydeden bir yöntem bu nedenle davacının aleyhine sonuç doğurabilir. Bilirkişi teknik konuda görüş verir; çekilmezliğin varlığına ise mahkeme karar verir.

Komşuyu Evden Çıkarma Davasında Harç ve Dava Değeri

Davanın konusu bağımsız bölümün mülkiyetidir. Dava değerinin nasıl belirleneceği ve alınacak harcın türü, yürürlükteki harç tarifesine ve mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır. Tarifeler her yıl değişebildiği için bu yazı harç tutarı vermez; başvuru tarihindeki tarife ayrıca kontrol edilmelidir. Devir bedelinin bankaya yatırılması, harçtan ayrı bir yükümlülüktür.

Komşuyu Evden Çıkarma ve Diğer Yolların Karşılaştırması

Aşağıdaki tablo, rahatsızlık veren komşuya karşı başvurulabilecek yolları yan yana gösterir. Bu yollar birbirini dışlamaz; aynı olayda birden fazlası birlikte kullanılabilir. Tablo genel çerçeveyi gösterir, somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.

Sonuç

Kat maliki olan bir komşu için komşuyu evden çıkarma talebinin hukuki karşılığı, KMK m. 25’teki mülkiyetin devri davasıdır. Bu dava kişiyi binadan uzaklaştırmayı değil, bağımsız bölümün mülkiyetini bedel karşılığında diğer kat maliklerine geçirmeyi amaçlar. İhlalin diğer malikler için çekilmez derecede olması aranır. Kanun bu derecenin var sayıldığı üç hâli ayrıca sayar.

Aidat dışındaki ihlallerde en işlevsel yol, önce KMK m. 33’e göre sulh hâkiminin müdahalesini istemektir. Emre rağmen bir yıl süren ısrar, çekilmezlik karinesini doğurur. Dava, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınan karara bağlıdır. Kararın öğrenilmesinden itibaren altı ay ve dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde açılmazsa dava hakkı düşer.

Davaya taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi bakar ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Davacılar, bölümün hükme en yakın tarihteki değerini bankaya yatırır. Rahatsızlık veren kişi kiracıysa bu dava açılamaz; komşular KMK m. 33 yoluna, kiraya veren ise TBK m. 316’daki fesih hakkına başvurabilir.

Sık Sorulan Sorular

Gürültü yapan komşu evden çıkarılabilir mi?

Komşu kat malikiyse ve ihlal diğer malikler için çekilmez derecedeyse KMK m. 25’e göre bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devri istenebilir. Devir bedel karşılığında yapılır ve çoğunluk kararı ile süre şartlarına bağlıdır. Komşu kiracıysa bu dava açılamaz.

Komşuyu evden çıkarma davası için hangi çoğunluk gerekir?

Aksi kararlaştırılmış olmadıkça diğer kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla karar alınması gerekir (KMK m. 25/2). Devri istenen malik bu kararda oy kullanamaz. Karara katılmak istemeyen maliklere rağmen davayı öteki malikler açabilir.

Kat malikinin ihracı davası ne kadar sürede açılmalı?

Dava, kurulun dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde açılmalıdır. Dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl geçerse veya dava sebebi ortadan kalkmışsa dava hakkı düşer (KMK m. 25/4). Arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre işlemez.

Komşu şikayeti için önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Mülkiyetin devri davası da bu kapsamdadır. Kolluğa veya yöneticiye yapılan şikayet ise bir dava olmadığından bu şarta bağlı değildir.

Dairesi devredilen kat malikine ne kadar bedel ödenir?

Bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri ödenir. Davacılar bedeli, hâkimin verdiği süre içinde bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırır. Dava kabul edilirse bedel işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenir.

Gürültü yapan komşu kiracıysa ne yapılabilir?

Komşular, kiracı hakkında KMK m. 33’e göre sulh hâkiminin müdahalesini isteyebilir. Sözleşmeyi feshetme yetkisi ise kiraya verene aittir. Kiraya veren, TBK m. 316’ya göre kural olarak süre vererek yazılı ihtarda bulunur; aykırılık çekilmezse sözleşmeyi hemen feshedebilir.