TBK 308. Madde

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

TBK 308. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinin ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 307 nci maddesinde, ayıp sebebiyle uğranılan zararın giderimi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu” ibaresi, Tasarının 307 nci maddesinde “d. Zararın giderimi” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddede, kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiracının, kiraya verenden, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararlarının giderilmesini isteyebileceği belirtilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259e maddesi göz önünde tutulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 308. maddesi, kiraya verenin kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya tazmin etme yükümlülüğünü düzenleyen önemli bir hükümdür. Bu madde, kira ilişkisindeki tazminat sorumluluğunun temel kuralını belirler.

Madde, kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür şeklinde düzenler. Bu hüküm, kusur karinesi sistemiyle kiraya verenin tazminat sorumluluğunu kurar.

Hükmün temel mekanizması "kusur karinesi"ne dayanır. Kiralanan ayıplı çıkmışsa, kiracının zarar görmesi durumunda kiraya verenin kusurlu olduğu karine olarak kabul edilir. Kusursuzluğunu ispat yükü kiraya verendedir.

Bu kusur karinesi, sözleşmesel sorumluluğun genel prensibi olan TBK m. 112 ile paraleldir. Kira sözleşmesinde kiraya veren, kiralananı ayıpsız durumda bulundurma yükümlülüğü altındadır; bu yükümlülüğe aykırılık durumunda kusurlu olduğu varsayılır.

Kusursuzluk ispatı zor bir ispat yüküdür. Kiraya veren, ayıbın varlığını bilmediğini, bilmesinin mümkün olmadığını veya önlemek için tüm makul önlemleri aldığını göstermelidir. Ağır ihmal veya kasıt durumunda kusursuzluk ispatı mümkün değildir.

Tazmin edilebilecek zararlar geniş kapsamlıdır. Doğrudan zararlar: kiracının eşyasının zarar görmesi, alternatif konaklama giderleri, taşınma masrafları. Dolaylı zararlar: iş kaybı, ticari kayıplar, sağlık giderleri. Her ikisi de tazmin kapsamındadır.

Pratik örnekler: Çatıdan akan su kiracının mobilyalarını bozmuşsa, mobilya değerinin tazmini. Elektrik kesintisi nedeniyle buzdolabındaki gıdalar bozulmuşsa, bu kaybın tazmini. Isıtma arızası nedeniyle kiracı otelde kalmak zorunda kaldıysa, otel giderlerinin tazmini. Ticari işyerinde arıza nedeniyle iş yapılamamışsa, kâr kaybının tazmini.

Zarar-ayıp arasında illiyet bağı aranır. Zararın ayıp nedeniyle ortaya çıkması, başka sebeplerden olmaması gerekir. Kiracı, zarar ile ayıp arasındaki bağı ispatlamalıdır.

Bu madde TBK m. 305 ile birlikte değerlendirilir. TBK m. 305’teki seçimlik haklardan "zararın giderilmesi" hakkı, bu madde ile detaylandırılır. Zarar tazmini, onarım veya indirim talebine ek olarak da istenebilir.

Doktrinde bu madde, "kiraya verenin genişletilmiş sorumluluk sistemi" olarak değerlendirilmektedir. Kusur karinesi, kiracıyı ispat zorluklarından kurtarır; gerçek sorumluluk kiraya verende kalır. Yargıtay kararları, kusursuzluk ispatını titizlikle değerlendirmekte ve kiracı lehine yorum yapmaktadır.