TBK 323. Madde
I. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. 2 Bu madde 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.
II. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
III. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
TBK 323. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesinin birinci fıkrasında “kiranın üçüncü bir şahsa ferağı” ifadesiyle, sadece ismen belirtilen, “III. Kira ilişkisinin devri” kenar başlıklı maddedir.
Tasarının üç fıkradan oluşan 322 nci maddesinde, sözleşmenin devri niteliğinde olan kira ilişkisinin devri düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrasında, kiracının kira ilişkisini başkasına devredebilmesi, kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmış; ancak, kiraya verenin işyeri kiralarında haklı sebep olmadan bu rızayı vermekten kaçınamayacağı öngörülmüştür. “Haklı sebep”, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak, hâkim tarafından belirlenecektir.
Maddenin ikinci fıkrasında, kira ilişkisinin devrinin, kira sözleşmesinin kiracı tarafını değiştirdiği açıkça ifade edilmiştir. Devir ile birlikte devreden kiracı, kiraya verene karşı tüm borçlarından kurtulacak ve devralan devredenin yerine geçerek, kiraya verene karşı sorumlu olacaktır. Kiraya verenin rızasıyla bu devir gerçekleşmekle, borçlunun değişmesinin kiraya verenin sözleşmedeki durumunu olumsuz yönde etkilediği söylenemeyecektir.
Maddenin son fıkrasında, işyeri kiralarında, devreden kiracının devir konusu kira sözleşmesi süresinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacağı belirtilmiştir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 263 üncü maddesi göz önünde tutulmuştur. Bununla birlikte, kaynak Kanunda sadece işyeri kira ilişkisinin devri düzenlendiği hâlde, konut ve işyeri ayrımı yapılmaksızın buna imkân veren 818 sayılı Borçlar Kanunundaki düzenleme, Tasarıda da korunmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi, kira ilişkisinin devrini düzenleyen önemli bir hükümdür. Bu, alt kiradan farklıdır: ana kiracı ilişkiden tamamen ayrılır ve yerine yeni bir kiracı geçer.
Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Bu hüküm iki koşul içerir: yazılı rıza gerekliliği ve işyeri kiralarında rızanın verilmesi zorunluluğu. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep yoksa rıza vermek zorundadır; bu, işletmelerin devir/satış süreçlerini kolaylaştırır.
"Haklı sebep" değerlendirmesi kiraya verene bırakılmıştır: yeni kiracının ekonomik durumu, faaliyet türü, güvenilirliği gibi faktörler değerlendirilir. Keyfi ret mümkün değildir.
İkinci fıkra, devrin sonuçlarını düzenler: kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
Bu hüküm, tam devir etkisini gösterir. Ana kiracı sözleşmeden çıkar; yeni kiracı tüm hak ve yükümlülüklerle devralır. Eski kiracının kiraya verene karşı borçları sona erer.
Üçüncü fıkra, işyeri kiralarına özel bir düzenleme getirir: işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Bu hüküm, iş yeri kiralarında kiraya vereni koruyan önemli bir güvencedir. Devreden kiracı tamamen kurtulmaz; iki yıl boyunca yeni kiracı ile birlikte müteselsil sorumluluk altında kalır. Eğer yeni kiracı kirayı ödemiyorsa, kiraya veren eski kiracıdan da tahsilat yapabilir.
Bu düzenleme, işletme devirlerinde makul bir güvence sağlar. İşyeri devralan kiracının ilk dönemde güvenilirliği belirsizdir; eski kiracının sorumluluğu bu riski azaltır.