TBK 520. Madde
I. Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
II. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.
III. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
TBK 520. Madde Gerekçesi
Tasarının üç fıkradan oluşan 520 nci maddesinde, simsarlık sözleşmesi tanımlanmakta ve şekli düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 404 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “A. Tarifi ve şekli” ibaresi, Tasarıda “A. Tanımı ve şekli” olarak değiştirilmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 404 üncü maddesinin birinci fıkrasında kullanılan “akdin icrasına tavassut etmeğe” şeklindeki ibare, Tasarıda “bir sözleşme… kurulmasına aracılık etmeyi” şeklinde ifade edilmiştir. Ayrıca 818 sayılı Borçlar Kanununun 404 üncü maddesinde verilen tanımdan farklı olarak, Tasarıda simsarın sözleşme kurulması olanağının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği sözleşmenin kurulması durumunda ücrete hak kazanacağı belirtilmiştir. Böylece, madde Tasarının “B. Ücret / I. Hak etme zamanı” kenar başlıklı 521 nci maddesiyle uyumlu hâle getirilmiştir.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi, gündelik ticari hayatta emlakçı, iş bulma aracısı, ticari temsilci ve benzeri pek çok meslek grubunun hukuki temelini oluşturan simsarlık sözleşmesini tanımlayarak tabi olduğu genel hükümleri ve şekil koşulunu düzenlemektedir. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 404. maddesinin karşılığı olan hüküm, tarif ve şekli ibaresini tanımı ve şekli olarak sadeleştirmiş; ayrıca simsarın ücrete hak kazanma anı konusunda önemli bir açıklık getirmiştir. Simsarlık, tacirlik hayatının en eski aracılık kurumlarından biri olup modern ekonomide emlak, sigorta, gayrimenkul yatırım, iş ve işçi bulma, evlilik aracılığı gibi pek çok sektörde karşılaşılmaktadır.
Maddenin birinci fıkrası, simsarlık sözleşmesini simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme olarak tanımlamaktadır. Bu tanım iki ayrı simsarlık türünü ortaya koymaktadır. İlki imkân hazırlayan simsarlık, yani gösterici simsarlıktır; simsar burada taraflar arasında sözleşme kurulabilecek fırsatı temin etmekle yetinir, görüşmelere girmez. Örneğin bir emlakçının alıcı adayını satıcıyla tanıştırması veya taşınmazın adresini bildirmesi bu tipe örnektir. İkincisi aracı simsarlıktır; simsar bu hâlde taraflar arasında aktif biçimde müzakere yürütür, sözleşmenin kurulmasına fiilen katkı sağlar. Her iki tipte de simsarın ücret hakkı, aracılık ettiği sözleşmenin kurulması şartına bağlanmıştır; sözleşme kurulmadıkça harcanan emek, yapılan masraf ve geçen zaman ücrete dönüşmez. Bu yapı, simsarlık sözleşmesini salt bir iş görme vaadi olmaktan çıkarıp sonuca bağlı karma bir akit hâline getirir. Simsarın faaliyeti ile kurulan sözleşme arasında illiyet bağı aranmakta, simsarın katkısı olmaksızın kurulan sözleşmeler ücret hakkı doğurmamaktadır.
İkinci fıkra, simsarlık sözleşmesine kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirterek simsarlık için özel düzenleme bulunmayan konularda genel vekâlet rejiminin devreye gireceğini ortaya koymaktadır. Bu atıf özellikle simsarın özen ve sadakat yükümlülüğü, hesap verme borcu ve tek taraflı sona erdirme hakları bakımından önem taşır. Simsar da tıpkı vekil gibi müvekkilin menfaatine uygun biçimde davranmak, gizli tutulması gereken bilgileri korumak ve elde ettiği çıkar çatışmalarını açıklamakla yükümlüdür. Üçüncü fıkra ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını düzenleyerek emlak komisyonculuğu alanına özel bir geçerlilik şartı getirmektedir. Bu şekil şartı, emlakçıların ücret taleplerinde en sık karşılaşılan hukuki engeli oluşturur; Yargıtay 13. Hukuk Dairesi istikrarlı kararlarında sözlü olarak kurulan taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin geçersiz olduğunu, yazılı metin bulunmadıkça simsarın komisyon talep edemeyeceğini kabul etmektedir. Yazılı şekil, TBK 13. madde anlamında adi yazılı şekil olup noter onayı aranmaz; yer gösterme formu, komisyon sözleşmesi veya emlakçının müşteriye imzalatarak teslim ettiği form bu şartı karşılayabilmektedir.
Uygulamada emlakçıların komisyon alacağı davalarında yazılı yer gösterme formu veya tellaliye sözleşmesi kritik delildir; bu belge bulunmaksızın açılan davalar geçersizlik nedeniyle reddedilmektedir. Simsarın emeğinin korunması bakımından avukatın müvekkile yazılı sözleşme kurma zorunluluğunu hatırlatması, ücretin hangi sözleşmenin kurulmasına bağlandığının metinde açıkça belirtilmesi, komisyon oranının yüzdesel ya da maktu olarak net biçimde yazılması ve tarafların imzalarının alınması büyük önem taşır. Ayrıca simsarlık faaliyetinin tüketici ile kurulduğu hâllerde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un mesafeli sözleşmeler ve önceden bilgilendirme hükümleri de devreye girmekte, avukatın bu paralel mevzuatı gözden kaçırmaması gerekmektedir.