TBK 521. Madde

I. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

II. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.

III. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.

TBK 521. Madde Gerekçesi

Tasarının üç fıkradan oluşan 521 inci maddesinde, simsarın ücreti hak etme zamanı ve koşulu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 405 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “B. Tellal ücreti / I. İstihkak zamanı” şeklindeki ibare, Tasarıda “B. Ücret / I. Hak etme zamanı” şekline dönüştürülmüştür.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 521. maddesi, simsarlık sözleşmesinin en tartışmalı hususlarından biri olan ücrete hak kazanma anını ve koşullarını düzenlemekte olup 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 405. maddesinin sadeleştirilmiş karşılığıdır. Hüküm üç fıkra hâlinde kaleme alınmış; birinci fıkrada temel kural olan "sonuç ücreti" ilkesi, ikinci fıkrada geciktirici koşula bağlanan sözleşmelerde ödeme zamanı, üçüncü fıkrada ise gider tazmini konusu düzenlenmiştir.

Birinci fıkra uyarınca simsar, ücrete ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa hak kazanır. Bu hüküm, simsarlık sözleşmesinin en belirgin özelliği olan "başarıya bağlılık" ilkesini kodifiye etmektedir. Simsarın ne kadar çaba harcadığı, kaç kişiyle görüştüğü ya da ne kadar zaman ayırdığı tek başına ücret talebinin dayanağı olamaz; aranan şey, simsarın faaliyeti ile işsahibinin üçüncü kişiyle kurduğu sözleşme arasında nedensellik bağının bulunmasıdır. Yargıtay 13. ve 3. Hukuk Daireleri istikrarlı içtihatlarında bu illiyet bağını ararken, simsarın sözleşmenin kurulmasına doğrudan etkili olması gerekmediğini, sözleşmenin kurulmasına yol açan zinciri başlatmış olmasının yeterli sayılabileceğini kabul etmektedir. Tapuya intikal eden gayrimenkul satış aracılıklarında Yargıtay, alıcı ile satıcıyı buluşturan simsarın ücret hakkının; tarafların simsarı devre dışı bırakarak sonradan anlaşmaları hâlinde dahi korunabileceğine hükmetmiş, bu durumlarda dürüstlük kuralına aykırılığın ücret hakkını düşürmeyeceğini vurgulamıştır.

İkinci fıkra, sözleşmenin geciktirici koşula bağlandığı hâlde ücretin koşulun gerçekleşmesi ile muaccel olacağını düzenlemektedir. Dolayısıyla taraflar arasında kurulan sözleşme koşulun askıda kaldığı sürece hükümsüzlük benzeri bir statüde bulunduğundan, simsarın sonuç ücreti de askıdadır. Örneğin kredi kullanılması koşuluna bağlanmış bir gayrimenkul satışında kredinin onaylanmaması, simsarın ücret talebini doğmamış kılar. Uygulamada bu hüküm, özellikle imar şartı, ruhsat alımı veya idari izin koşulu taşıyan satışlarda sıkça gündeme gelmektedir. Koşulun gerçekleşmesinin kötüniyetle engellenmesi hâlinde TBK 275 hükmü devreye girer ve koşul gerçekleşmiş sayılarak ücret talep edilebilir.

Üçüncü fıkra, genel kuralın istisnası niteliğindedir. Sözleşme kurulmamış olsa bile taraflar simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceğini kararlaştırmışlarsa, giderlerin ödenmesi gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, gider tazminatı talebinin ancak açık bir sözleşmesel hükme dayanabileceğidir; 521/3 kendiliğinden bir gider talep hakkı vermemekte, yalnızca tarafların böyle bir kararlaştırma yapabileceğini teyit etmektedir. Uygulamada ilan giderleri, ekspertiz ücretleri, seyahat masrafları gibi kalemler bu kapsamda talep edilmektedir. Avukat açısından dava dilekçesi hazırlanırken simsarın ücrete mi yoksa yalnızca giderlere mi hak kazandığının ayrı ayrı değerlendirilmesi, ispat yükünün ve talep sonucunun doğru belirlenebilmesi için kritik önemdedir. Yargıtay, gider tazmini talep edilen davalarda simsarın her bir masraf kalemini belgelendirmek zorunda olduğunu, soyut iddialarla masraf talep edilemeyeceğini kararlaştırmıştır.