TBK 522. Madde

Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.

TBK 522. Madde Gerekçesi

Tasarının tek fıkradan oluşan 522 nci maddesinde, simsara ödenecek ücretin belirlenmesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 406 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Ücretin tesbiti” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Ücretin belirlenmesi” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 406 ncı maddesinin ikinci cümlesinde kullanılan “müteamil” sözcüğü yerine, Tasarıda “alışılmış” sözcüğü kullanılmıştır.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 522. maddesi, simsarın alacağı ücretin miktarının belirlenmesinde uygulanacak sıralamayı tek fıkra hâlinde düzenlemekte olup 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 406. maddesinin sadeleştirilmiş karşılığıdır. Hüküm özlü biçimde, ücretin öncelikle sözleşmeyle, sözleşme yoksa tarifeye, tarife de bulunmadığında teamüle göre ödeneceğini belirtmektedir. Bu kademeli yapı, Türk Medeni Kanunu’nun 1. maddesinde yer alan boşluk doldurma yöntemiyle de uyumludur ve simsarlık ilişkisinin ticari hayat içerisindeki işleyiş biçimini kabul eden bir çözümdür.

Metnin sistematiği incelendiğinde, kanun koyucunun öncelikle tarafların iradesine üstünlük tanıdığı görülmektedir; hüküm ücretin "belirlenmemişse" tarifeye başvurulacağını söyleyerek, sözleşmeyle yapılan açık ya da örtülü kararlaştırmanın önceliğini zımnen kabul etmiştir. Sözlü kararlaştırmalar, taraflar arasındaki e-posta, WhatsApp mesajı ve benzeri elektronik iletişim içerikleri, önceki işlemler arasındaki teamül de ücretin belirlendiğine dair delil olarak kullanılabilir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, simsarlık ücretinin mutlaka yazılı sözleşmeye dayanması gerekmediğini, somut olayın özelliklerine göre tarafların iradesinin örtülü biçimde de ortaya konabileceğini kabul etmektedir.

İkinci kademede yer alan tarife kavramı, özellikle emlak komisyonculuğu alanında büyük önem taşımaktadır. 5 Haziran 2018 tarihli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, yetki belgesi almış emlak ofisleri için azami komisyon oranlarını belirlemiş; satışta satış bedelinin yüzde dörtü, kirada ise bir aylık kira bedeli oranında azami ücret tavanı getirmiştir. Yönetmeliğin yürürlüğe girmesiyle birlikte, yetki belgesi bulunan bir simsarlık faaliyetinden doğan uyuşmazlıklarda TBK 522’nin ikinci kademesi olarak bu tarifenin uygulanması gerekmektedir. Buna karşın meslek odalarınca çıkarılan tarifeler de bağlayıcı nitelikteyse aynı şekilde esas alınır.

Üçüncü kademe olan teamül, 818 sayılı Kanun’daki "müteamil" teriminden sadeleştirilerek "alışılmış" kavramıyla ifade edilebilir bir içeriğe dönüştürülmüştür. Teamülün varlığı ve içeriği konusunda Türk Ticaret Kanunu’nun 2. maddesi anlamında ticari örf ve âdetten farklı olarak, daha dar kapsamlı, yerel ve sektöre özgü uygulamaların da dikkate alınması mümkündür. Uygulamada Yargıtay, bilirkişi raporlarına başvurmakta; piyasada yerleşik yüzdelik oranlar, meslek odası görüşleri ve benzer işlerdeki alışıla gelmiş ödemeler değerlendirilmektedir. Gayrimenkul satışlarında yüzde iki ile yüzde üç bandı, kiralama işlemlerinde ise bir aylık kira bedeli genel olarak teamül sayılmaktadır.

Avukatlık pratiği bakımından simsar ücreti davalarında dikkat edilmesi gereken husus, ispat yükünün simsarda olmasıdır. Simsar, öncelikle sözleşmesel kararlaştırmanın varlığını, bu yoksa uygulanacak tarifeyi, o da yoksa teamülün içeriğini ispatlamakla yükümlüdür. Aşırı olarak kararlaştırılan ücretin TBK 525 kapsamında hâkim tarafından indirilebileceği de göz önünde bulundurulmalıdır. Müvekkil simsar olduğunda sözleşmenin yazılı yapılması, müvekkil işsahibi olduğunda ise hangi kademenin uygulanacağının titizlikle değerlendirilmesi önem taşır.