TMK 1021. Madde
(1) Kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.
TMK 1021. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 929 uncu maddesinin birinci fıkrasının birinci cümlesindeki hükmükarşılamaktadır. Yürürlükteki Kanunda yer alan ikinci cümle, tescille kurulan aynîhakkın içeriğinin belirlenmesine ilişkin olduğundan, bu hükme tescilin sonuçlarıhakkındaki 1022 nci maddede yer verilmiştir.
Açıklama
Türk Medeni Kanunu’nun 1021 inci maddesi, kurulması kanunen tescile tabi aynî hakların tescil edilmedikçe varlık kazanamayacağını hükme bağlar. Bu hüküm, tapu sicilinin kurucu etkisini ifade eden temel kuraldır. Taşınmaz mülkiyeti, ipotek, intifa gibi kurulması tescile bağlı aynî haklar bakımından, taraflar arasında geçerli bir hukuki sebep bulunsa dahi hak, ancak sicile tescil ile doğar. TMK Madde 1021, 1022 nci maddedeki tescilin sonuçları ile birlikte değerlendirildiğinde, aynî hakların aleniyet ilkesine bağlı olarak ortaya çıktığını ve sicil dışında gizli bir aynî hakkın doğmayacağını ortaya koyar. Böylece taşınmaz üzerindeki hak durumu, herkesin görebileceği resmî bir kayda bağlanır.
Maddenin işleyişi, hukuki sebep ile tescil arasındaki ayrımı esas alır. Bir taşınmazın satışında, geçerli bir resmî satış sözleşmesi yapılması alıcıya yalnızca tescili isteme yönünde kişisel bir hak verir; mülkiyetin geçmesi için tapu kütüğüne tescil zorunludur. Bu nedenle tescil yapılmadığı sürece, alıcı taşınmazın maliki sayılmaz ve aynî hakka bağlı yetkileri kullanamaz. Kural, hangi hakların tescille kurulduğunu belirlerken kanundaki açık düzenlemeleri esas alır; miras, mahkeme kararı, kamulaştırma ve cebrî icra gibi bazı hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılsa da, bu istisnai durumlar TMK’nın 705 inci maddesinde ayrıca düzenlenmiştir.
Hükmün sonucu, tescil yapılmadığı sürece aynî hakkın hiç doğmamış sayılmasıdır; bu da tescili istemeyen tarafın yalnızca kişisel bir alacak hakkına sahip olması anlamına gelir. Örneğin resmî satış sözleşmesi yapılmasına rağmen tescil gerçekleştirilmemişse, satıcı taşınmazı bir başkasına satıp tescil ettirdiğinde, ilk alıcı mülkiyeti kazanamaz; yalnızca satıcıya karşı tazminat talep edebilir. Yargıtay içtihatlarında, tescile tabi aynî hakların tescil olmadan doğmayacağı ve harici satış sözleşmelerinin mülkiyeti geçirmeyeceği istikrarla vurgulanır. TMK Madde 1021 bu yönüyle, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında biçim ve aleniyet güvencesini sağlayan, sicil sisteminin işleyişini koruyan temel bir hükümdür.