Açıklama

TMK m.726, üst hakkı başlığı altında taşınmaz mülkiyetinin kazanılma biçimleri (işgal, yeni arazi oluşumu, tescile zorlama)nın işleyişinde önemli bir düğüm noktasını düzenlemektedir. Maddenin açılış cümlesi — “Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.” — düzenlemenin esas iskeletini ortaya koymakta; ardından gelen 2 fıkra konunun usul, sonuç ve istisna boyutlarını tamamlamaktadır. Hüküm, 743 sayılı önceki Medenî Kanun’un 652. maddesinden alınarak günümüz diline uyarlanmış; böylece tescil dışı kazandırma yolları ve sicilin gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesi bakımından Türk hukukunda yerleşik bir çerçeve sunulmuştur.

Madde 3 fıkradan oluşmakta ve her fıkra hükmün farklı bir yönünü düzenlemektedir. Birinci fıkra “Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı s…” kuralını içermekte; İkinci fıkra “Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir.” kuralını içermekte; Üçüncü fıkra “Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.” kuralını içermektetir. Fıkraların birlikte okunması, tescile zorlama davası, sahipsiz yerler, yeni arazi oluşumu, sahipsiz alanların devletin hükümranlığı bakımından kuralın bütününü kavramayı sağlar; tek fıkra üzerinden değerlendirme yapmak yanlış sonuca götürür.

Madde, TMK 716-727, Tapu Kanunu, Kıyı Kanunu, Orman Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu ile bir bütün halinde uygulanır. üst hakkına ilişkin bir uyuşmazlıkta hâkim yalnız 726. maddeyi değil, TMK 704 (kural tescil), 715 (sahipsiz şeyler), 1025 (düzeltme davası) gibi komşu hükümleri de dikkate almak zorundadır. Bu bütünsel yorum, TMK m.1’deki kanunun sözü ve özüyle uygulanma ilkesinin 726. madde bakımından somutlaşmış halidir ve sistematik tutarlılığı güvenceye alır.

Yargıtay 1. ve 8. Hukuk Daireleri kararları, üst hakkı konusundaki uyuşmazlıkları maddenin lafzı ile koruduğu menfaat arasındaki dengeyi gözeterek çözmüştür. Yerleşik içtihatta ispat yükü açıkça davacıya yüklenmiş; iddianın somut belgelerle veya tanıkla desteklenmesi aranmıştır. Hâkimin re’sen dikkate alacağı hususlar ile tarafların ileri sürmesi gereken hususlar net biçimde ayrılmakta; usul ekonomisi ilkesi (HMK m.30) de bu ayrımda rol oynamaktadır.

Uygulama açısından 726. madde, taşınmaz mülkiyetinin kazanılma biçimleri (işgal, yeni arazi oluşumu, tescile zorlama) alanındaki uyuşmazlıklarda sıkça dayanılan temel hükümlerdendir. Avukat, üst hakkı kapsamındaki bir talebi ileri sürerken maddenin unsurlarının her birini somut olayda ayrı ayrı ispatlamalı; ilgili yardımcı mevzuat (TMK 716-727, Tapu Kanunu) referanslarıyla iddiayı güçlendirmeli; varsa hak düşürücü süreleri ve zamanaşımını dikkatle izlemelidir. Dava dilekçesinde unsurların tek tek karşılanması, savunmada ise karşı delillerin zamanında sunulması, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağının sınırları içinde değerlendirilmelidir.

Son olarak belirtmek gerekir ki 726. madde, taşınmaz mülkiyetinin kazanılma biçimleri (işgal, yeni arazi oluşumu, tescile zorlama) içinde tescil dışı kazandırma yolları ve sicilin gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesi amacına hizmet eden bir koruma hükmüdür. Maddenin koruduğu menfaat; kanunun bütünü içinde benzer amaçla konulmuş diğer hükümlerle (TMK m.2 dürüstlük, TMK m.4 hakkaniyet, TBK m.49 haksız fiil) birlikte değerlendirilmelidir. Uyuşmazlıkta tarafların karşılıklı iddialarını dayandırdıkları olguların ispat yükü, TMK m.6 uyarınca iddia eden tarafa düşer; ancak kanunun aksine bir karine getirdiği durumlarda bu yük tersine döner. Hak arayan tarafın, delilleri dava açılırken eksiksiz sunması; karşı tarafın ise süresi içinde savunmasını somutlaştırması, davanın sağlıklı sonuçlanmasının olmazsa olmaz koşuludur.