Muris Muvazaası Davası: Mirastan Mal Kaçırma ve Tapu İptal Tescil

Kötü niyetli mirasbırakanlar bazen mirastan mal kaçırma kastıyla hareket ederler. Bu durumda hak sahipleri muris muvazaası davası açarak haklarını arar. Taraflar bu işlemi çoğu zaman muvazaalı satış görüntüsüyle gizler. Dolayısıyla mirasçının bu devri ortadan kaldırmak için tapu iptal tescil davası açması gerekir. Bu yazı sürecin ayrıntılarını sırayla ele alır.

Son güncelleme: 9 Eylül 2026 — Mevzuat kontrolü 9 Eylül 2026 tarihli metinlere göre yapılmıştır.

Uygulamada mirasbırakanlar bu yola sık başvurur. Buna karşılık mirasçılara tapu iptal tescil davası yolu açıktır. Çoğu zaman bu işlem muvazaalı satış sözleşmesiyle gerçekleşir. Ayrıca mirasçı aynı devre karşı tenkis ve denkleştirme yollarına da gidebilir.

Muris Muvazaası Nedir ve Hukuki Dayanağı

Kişiler malvarlıkları üzerinde kural olarak diledikleri gibi tasarruf edebilirler. Ancak kanun bu özgürlüğe bazı sınırlar getirir. Bu nedenle kanun, saklı pay sahibi mirasçıların haklarını korur. Bazen mirasbırakan malını aslında bağışlamak ister. Fakat bu bağışı dışarıya karşı satış gibi gösterir. Görünürdeki bu işlem geçersizdir. Çünkü tarafların gerçek iradesini yansıtmaz.

Gizli işlem olan bağışlama da geçersiz kalır. Zira taraflar tapuda resmî şekil şartına uymaz. Dayanak Türk Borçlar Kanunu hükümleridir. Nitekim ilgili kural kanunun 19. maddesinde yer alır. Türk Medeni Kanunu ise muvazaayı değil, taşınmaz devrinde aranan resmî şekli düzenler.

TMK m. 706 resmi şekil arar.

Bu konudaki temel belge 1/4/1974 tarihli karardır. Ayrıca Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uygulamaya yön verir. Bu nedenle görünürdeki satış geçersizdir. Gizli işlem de şekil eksikliğinden batıldır.

Unsurlar ve Mal Kaçırma Kastının Belirlenmesi

Bu davada mirastan mal kaçırma kastı temel unsurdur. Bu nedenle mahkeme mirasbırakanın gerçek niyetini araştırır. Mal kaçırma amacı ispatlanamazsa mahkeme muris muvazaasına dayalı iptal talebini reddeder. Bu sonuç işlemin başka bir sebeple geçersiz olmadığı anlamına gelmez. Hâkim, kastın varlığını birçok somut olguya bakarak değerlendirir. Örneğin hâkim murisin o tarihteki mali durumunu inceler. Bunun yanında aile içi ilişkileri ve husumetleri de dikkate alır. Muris yaşlıysa hâkim ayrıca bakım ihtiyacını değerlendirir. Ayrıca yöresel adetler de karara etki eder. Davacı bu iddiayı her türlü delille ispat eder.

Bedelde Muvazaa ile Farkı

Bazen taraflar taşınmazı gerçekten satar. Ancak harçtan kaçınmak için bedeli düşük gösterir. Uygulama bu duruma bedelde muvazaa adını verir. Bedelde muvazaa hâlinde taraflar gizli bağış yapmaz. Bu yüzden işlem geçerliliğini korur ve mahkeme tapuyu iptal etmez. Uygulamada mahkeme, muris muvazaası davası için gerçek bağışlama iradesini arar. Öte yandan düşük bedel bu sonucu doğurmaya yetmez. Davacının ayrıca mirastan mal kaçırma kastını ispatlaması zorunludur. Aksi hâlde mahkeme tapu iptal tescil davası talebini reddeder. Yargıtay kararları da bu yöndedir. Nitekim gerçek bir satışta mahkeme iptal kararı vermez.

Muvazaa, Tenkis ve Denkleştirme Ayrımı

Muvazaa, tenkis ve denkleştirme farklı kurumlardır. Örneğin tenkis davasını saklı payı ihlal edilen mirasçılar açar.

Buna karşılık denkleştirme mirasçılar arası adaleti sağlar.

Aşağıdaki tablo bu üç kurumu karşılaştırır.

Görüldüğü üzere her dava ayrı sonuçlar doğurur.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesiyle Devir

Bazen mirasbırakan taşınmazını ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devreder. Kanun bu sözleşmeleri TBK m. 611 kapsamında düzenler.

Burada devralan kişi karşılığında bakım borcu üstlenir. Gerçek bir bakım niyeti varsa işlem geçerlidir. Buna karşılık asıl amaç bedelsiz devirse muvazaalı satış söz konusu olur. Mahkeme bakım ihtiyacının varlığını inceler. Ardından taşınmazın değerini bakım yükümlülüğüyle karşılaştırır. Ancak değer farkı tek başına muvazaa sonucunu doğurmaz. Mahkeme murisin yaşını, sağlık durumunu, aile ilişkilerini ve bakımın fiilen görülüp görülmediğini birlikte değerlendirir. Devredilen malın murisin toplam malvarlığına oranı da bu değerlendirmeye girer. Koşulları oluşursa muris muvazaası davası burada da sonuç verir.

Muris muvazaası davası kimler tarafından açılır?

Mirasbırakanın mirasçısı olan herkes davacı sıfatına sahiptir. Nitekim kanun saklı pay sahibi olma şartı aramaz. Bu yüzden yasal veya atanmış mirasçılar dava açabilir. Buna karşılık mirası reddeden kişi mirasçılık sıfatını yitirdiğinden dava açamaz. Mirastan mal kaçırma iddiası bulunsa bile feragat edenin durumu sözleşmenin kapsamına bağlıdır. Feragat karşılıksız da yapılabilir, bir karşılık sağlanarak da; kapsamı sınırlıysa dava hakkı tümüyle ortadan kalkmaz. Ayrıca davacı sıfatını kural olarak mirasçılık belgesi gösterir. Her mirasçı kendi miras payı oranında iptal ve tescil isteyebilir; bunun için diğerlerinin katılımı aranmaz. Terekeye iade istenmesi hâlinde ise elbirliği mülkiyeti kuralları uygulanır.

Muris muvazaası davası kime karşı açılır?

Bu davada davalı sıfatı büyük önem taşır. Kural olarak mirasçılar davayı, mülkiyeti muvazaalı biçimde devralan kişiye karşı açar. Ancak taşınmaz yeniden devredilmişse davalı, hâlen kayıtlı olan maliktir. Ayrıca kötüniyetli ara malikler de davalı sıfatı taşır. Temlik alan kişi ölmüşse mirasçıları davalı olur. Dolayısıyla zincirleme devirde kötüniyetli herkes davalıdır. Tazminat isteniyorsa davacı, ara maliklere de husumet yöneltir. Davacı, muris muvazaası davası kapsamında husumeti kayıt malikine yöneltir. Tazminat istenmesi veya zincirleme devir bulunması hâlinde taraf yapısı değişir.

Muris muvazaası davasında ispat ve deliller

Mahkeme bu davada yazılı delil şartı uygulamaz. Çünkü mirasçı işlemde üçüncü kişi konumundadır. Bu nedenle davacı muvazaayı her türlü delille ispatlayabilir. Özellikle tanık beyanları büyük önem taşır. Ayrıca mahkeme keşif yapar ve bilirkişi incelemesine başvurur. Hâkim tapu kayıtlarını ve resmî senetleri inceler. Banka dekontları ise ödeme iddialarını aydınlatır. Mahkeme gerekirse mali ve sosyal durum araştırması da yapar. Somut olgularla mal kaçırma iradesi ortaya konmalıdır.

Taşınmazın Üçüncü Kişiye Devri

Muvazaalı devralan kişi taşınmazı başkasına satabilir. Kanun bu durumda üçüncü kişinin iyiniyetini korur.

Ancak üçüncü kişi durumu biliyorsa koruma kalkar. Bu hâl kötüniyetli devralmayı gösterir.

Bu nedenle kötüniyetli kişilere karşı açılan tapu iptal tescil davası sonuç verir. Kanun iyiniyetli üçüncü kişinin ayni kazanımını korur. Bu durumda iptal ve tescil talebi üçüncü kişiye karşı sonuç doğurmaz. Buna karşılık koşulları varsa bedel ya da tazminat talebi gündeme gelir. Davacı bu talebi muvazaalı işlemin tarafına veya diğer sorumlulara yöneltir.

Kapsam: 1974 Tarihli İBK ve Taşınırlar

1974 tarihli İBK sadece tapulu taşınmazları kapsar. Oysa tapusuz taşınmazlar zilyetlik devriyle el değiştirir. Bu yüzden zilyetlik devirleri İBK kapsamına girmez. Aynı şekilde araçlar ve banka hesapları da bu kapsama girmez. Bu hâllerde mahkeme genel muvazaa hükümlerini uygular. Örneğin nakit paranın elden verilmesi farklı bir dava konusudur. Bu sınırı 1974 tarihli İBK’nın kendi metni çizer. Mirasçılar muris muvazaası davası yolunu özellikle tapulu taşınmazlarda kullanır.

Taşınmaz Elden Çıkmışsa Ne Olur

İyiniyetli üçüncü kişiye satış hâlinde mahkeme tapuyu iptal etmez. Talep, ayrı bir hukuki sebep gösterilmeden tazminata dönüşmez. Ayni kazanım korunduğunda davacı, muvazaalı işlemin tarafına karşı ayrı bir hukuki sebebe dayanarak bedel isteyebilir. Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerini bilirkişi hesaplar. Ardından davacı bedeli miras payı oranında davalıdan ister. Böylece davacı, ayni iade imkânı kalmasa da miras payının değerini talep edebilir. Ayrıca ara malikler kötüniyetliyse onlar da sorumlu olur.

Muris muvazaası davasında görev, yetki ve harç

Bu davaya asliye hukuk mahkemesi bakar; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kuralı kesindir. Davacı harcı nispi tarifeye göre öder, davanın değerini ise kendi miras payına düşen miktar belirler. Harç tamamlanmadan mahkeme yargılamayı sürdürmez.

Arabuluculuk Dava Şartı Mıdır?

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi dava şartı arabuluculuk kapsamını sayma yoluyla belirler. Madde dört uyuşmazlık türünü sayar. Bunlar kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ile taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasıdır. Listeye ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunundan doğanlar ve komşu hakkı da girer. Sayım örnekleyici değil, sınırlıdır. Nitekim tapu iptal ve tescil davaları madde metninde yer almaz. Bu nedenle muris muvazaası davası dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. Buna karşılık taraflar dilerse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.

Geçici Koruma: İhtiyati Tedbir ve Şerh

Hak kaybını önlemek için muris muvazaası davası devam ederken taşınmazın başkasına devrini engellemek gerekir. Aksi hâlde davanın sonundaki karar etkisiz kalabilir. Bu yüzden davacı ihtiyati tedbir kararı ister. Mahkeme tedbir talebini hakkın tehlikeye düşmesi şartıyla kabul eder. Mahkeme bu kararı çoğunlukla teminat karşılığında verir. Bazen teminat aramadan da tedbir kararı çıkar.

Mahkeme HMK m. 389 uyarınca geçici koruma sağlar. Ayrıca tapu kütüğüne şerh düşülebilir.

Bu şerh üçüncü kişileri uyarır. Böylece şerhten sonra taşınmazı alanlar iyiniyet iddia edemez. Kanun geçici korumayı bu yolla sağlar.

Muris muvazaası davasında süre ve zamanaşımı

Mirasçılar bu davayı kural olarak süreye bağlı olmaksızın açabilir. Çünkü işlem baştan itibaren geçersizdir ve kanun bu talep için zamanaşımı süresi öngörmez.
TMK m. 2 hakkın kötüye kullanılmasını yasaklar. Bununla birlikte hâkim çok uzun yıllar sonra açılan davaları bu ölçüt bakımından inceler. Dürüstlük kuralına aykırılık varsa mahkeme talebi reddedebilir.

Muris muvazaası davası kararı ve sonuçları

Mahkeme muvazaayı tespit ederse tapu kaydını iptal eder. Ardından iptal ettiği payı davacı mirasçı adına tescil eder. Karar geçmişe etkilidir; mülkiyet ölüm anında doğar. Buna karşılık davacı terditli olarak tenkis istemişse durum farklılaşır. Muvazaa ispatlanamazsa mahkeme tenkis talebini değerlendirir. Tenkis koşulları varsa payı oransal olarak indirir. Ayrıca davayı kazanan taraf vekâlet ücretine hak kazanır. Mahkeme yargılama giderlerini de haksız çıkan tarafa yükler.

Sonuç

Mirastan mal kaçırma iddiaları ciddiyetle ele alınmalıdır. Zira aile içi devirler çoğu zaman karmaşık uyuşmazlıklara dönüşür. Bu noktada hak sahipleri tapu iptal tescil davası yoluna başvurabilir. Muris muvazaası davası, görünürdeki satışın geçersizliği ile gizli bağıştaki şekil eksikliğine dayanır. Dayanak hükümlerin resmî metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşılabilir. Bu nedenle mahkeme somut olguları ve tarafların gerçek iradesini araştırır. Örneğin murisin mali durumunu, aile ilişkilerini ve satış bedelini birlikte değerlendirir. Ayrıca davacı iddiasını her türlü delille ispat edebilir.

Mahkeme muvazaayı tespit ederse tapuyu davacının miras payı oranında iptal eder. Ardından bu payı davacı adına tescil eder. Buna karşılık taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse iptal talebi ona karşı sonuç doğurmaz. Bu hâlde koşulları varsa bedel talebi muvazaalı işlemin tarafına yöneltilir. Öte yandan bedelde muvazaa iddiası tek başına iptal sonucunu doğurmaz. Dava zamanaşımına tabi değildir; sınırını dürüstlük kuralı çizer. Son olarak her mirasçı kendi miras payı oranında talepte bulunabilir. Muvazaa iddiasının dayanağı TBK m. 19’dur; hüküm, tarafların gerçek ve ortak iradesinin esas alınacağını, yanlışlıkla veya gizlemek amacıyla kullandıkları sözcüklere bakılmayacağını söyler. Aynı madde, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanan üçüncü kişiye karşı muvazaa savunmasını kapatır. Gizli bağış ise TMK m. 706 uyarınca resmî şekle bağlı olduğundan, satış görüntüsü altında yapılan devir bu şekil şartını karşılamaz. Kısacası muris muvazaası davası, muvazaalı satış görüntüsü altındaki karşılıksız devirleri hedef alır.

Sık Sorulan Sorular

Muris muvazaası davası ne kadar sürer?

Davanın süresi mahkemenin iş yüküne göre değişir. Genellikle iki veya üç yıl içinde sonuçlanır. Ayrıca delillerin toplanması süreyi doğrudan etkiler.

Mirastan mal kaçırma nasıl ispat edilir?

Davacı iddiasını her türlü delille ispat edebilir. Tanık beyanları ve keşif en güçlü delillerdir. Ayrıca banka kayıtları da gerçeği ortaya çıkarır.

Tapu iptal tescil davası hangi mahkemede açılır?

Mirasçılar bu davayı taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açar. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Muvazaalı satış tapu iptaline yol açar mı?

Evet. Muvazaa ispat edilirse işlem baştan itibaren geçersizdir. Bu durumda mahkeme tapuyu iptal ederek gerçek hak sahibine tescil eder.

Zamanaşımı süresi ne kadardır?

Bu davalarda kanun herhangi bir zamanaşımı süresi öngörmez. Ancak hâkim TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralını değerlendirir.

Arabuluculuk başvurusu zorunlu mudur?

Hayır. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Bununla birlikte taraflar isterlerse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.