Ortaklığın Giderilmesi Davası: İzale-i Şuyu ve Taksim

Miras kalan veya ortaklaşa alınan taşınmazlarda mülkiyet hakkı sıklıkla uyuşmazlık doğurur. Birden fazla kişinin aynı mal üzerinde hak sahibi olması, taşınmazın idaresini ve elden çıkarılmasını hukuken zorlaştırır. Bu noktada ortaklığın giderilmesi davası devreye girer. Uygulamadaki adıyla izale-i şuyu, ortaklığı sona erdirir ve paydaşı bağımsız hakka kavuşturur. Hukuk sistemi, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti altındaki malların paylaştırılmasını temel bir hak olarak görür. Bu hak, uyuşmazlıkların kalıcı bir biçimde sonlandırılmasını sağlayan önemli bir yargısal yoldur. Çözüm süreci temel olarak iki farklı eksende ilerler. Malın doğasına göre ya fiziki bir bölünme gerçekleşir ya da satış suretiyle paylaşma yöntemi devreye girer. Bu yazı, mülkiyet sorunlarını çözen kurumun yasal şartlarını ele alır.

Yazar: Av. Mehmet Tokar | Son güncelleme: 10 Eylül 2026

Ortaklığın Giderilmesi ve Temel Hukuki Dayanak

Türk Medeni Kanunu, kimseyi ortaklık bağını süresiz sürdürmeye zorlamaz. Paydaşlar kendi özgür iradeleriyle bu mülkiyet bağını çoğu zaman koparma hakkını ellerinde tutarlar. TMK m. 698 bu temel kuralı paylı mülkiyet bakımından güvence altına alır.

Madde lafzına göre paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi yargılamasında amaç, birbiriyle anlaşamayan ortakları adil bir yöntemle ayırmaktır.

İzale-i Şuyu Kavramının Pratik Anlamı

Halk bu dava türü için bu ismi kullanır. Terim, ortaklığın veya paydaşlığın ortadan kaldırılması anlamına gelir. Bir taşınmaz üzerinde müşterek mülkiyet hakkına sahip olan bireyler, taşınmazın kullanımı konusunda uzlaşamazlarsa bu kuruma başvururlar. Kısacası bu kurum, her ortağın payına düşen değeri bağımsız biçimde almasını sağlar. Davacı taraf, izale-i şuyu davası dilekçesini yetkili adliyeye sunduğunda resmi hukuki süreç fiilen işlemeye başlar. Mahkeme, tarafların rızasını aramaksızın ortaklığı kural olarak bitirir.

Davanın Konusu ve Paylı Mülkiyet İlişkisi

Bu davalar taşınır veya taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyetin yanı sıra, şartları varsa elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesini de konu edinir. Paylı mülkiyet rejiminde, her bir ortağın mal üzerindeki yasal payı belirli bir orana karşılık gelir. Örneğin bir arsada bir kardeş dörtte bir, diğeri dörtte üç paya sahip olur. Bu tipik bir paylı mülkiyettir. Paydaşlar kendi hisselerini diledikleri gibi satma, devretme veya rehnetme hakkını kural olarak taşır. Ancak malın tamamını kapsayan büyük kararlarda anlaşmazlık çıkması, bu süreci yasal bir zorunluluk haline getirir.

Elbirliği Mülkiyeti ve Ortaklığın Giderilmesi

TMK m. 701 kapsamında değerlendirilen elbirliği mülkiyeti, paydaşlık durumunu doğrudan etkiler.

Miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar arasında kurulan hukuki ortaklık elbirliği mülkiyeti adını alır. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli bir pay oranı yoktur, herkes terekenin tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Mirasçılar, bu karmaşık yapıyı sonlandırmak adına bu kurumu işleterek kendi bağımsız haklarına ulaşma yolunu seçer. Mirasçı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sulh hâkiminden ister; hâkim diğer mirasçılara itiraz için süre verir. Elbirliğinin devamını haklı kılan itiraz gelmez ve süresinde paylaşma davası açılmazsa hâkim dönüştürmeye karar verir. Dilerse doğrudan paylaştırma da talep eder. Öte yandan elbirliği mülkiyetinde ortak, hakkını tek başına kullanamaz. Bu yüzden dava önem taşır.

Miras Ortaklığının Mahkeme Yoluyla Paylaşımı

TMK m. 642, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her mirasçıya paylaşmayı isteme hakkı tanır. Buna göre mirasçı, ortaklığı sürdürmekle yükümlü değilse paylaşmayı isteyebilir.

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa, yargı organı devreye girerek hukuki usule uygun şekilde paylaştırma işlemini gerçekleştirir. Yasal mirasçılar, bu dava sonucunda babalarından veya annelerinden kalan mallardaki belirsizliği gidererek hukuki statülerini netleştirir.

Kimler İzale-i Şuyu Davası Açma Hakkına Sahiptir?

Ortaklığın giderilmesini, mal üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti bulunan ortaklardan her biri isteyebilir. Nitekim payı çok küçük olan ortak dahi izale-i şuyu talebinde bulunabilir. Ayrıca borçlu mirasçının alacaklıları, İİK m. 121 uyarınca icra mahkemesinden alacakları yetkiyle bu davayı açabilir. Ancak kiracılar, irtifak hakkı sahipleri veya rehin alacaklıları kural olarak bu davayı başlatma yetkisini taşımaz.

Davalı Sıfatı ve Davanın Kime Karşı Açılacağı

Ortaklığın giderilmesi davası doğası gereği taraf teşkili en sıkı denetlenen davaların başında gelir. Bu nedenle davacı ortak, davayı kendisi dışındaki bütün paydaşlara yöneltmekle yükümlüdür. Davalı sıfatı, taşınmazda hissesi bulunan herkesi kural olarak kapsar ve hiçbir ortak yargılama dışı bırakılamaz. Paydaşlardan biri yargılama sırasında ölürse mahkeme davacıya kesin süre verir. Davacı, davayı onun mirasçılarına yöneltir. Taraf teşkili tam olarak sağlanmadan mahkeme hakimi esasa girerek ortaklığın giderilmesi yönünde bir karar veremez.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Çeşitleri

Öncelikle belirtmek gerekir ki kanun, paylı ve elbirliği mülkiyetindeki malların paylaştırılması için iki yöntem belirler. Bu yöntemler malın fiziki niteliğine ve ortakların taleplerine göre şekil alır. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünmesini değerlendirir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse veya mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa hâkim açık artırmayla satışa hükmeder. Davacı taraf, dava dilekçesinde bu iki farklı yöntemi duruma göre terditli olarak mahkemeden talep etme hakkı taşır.

Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Mahkemenin müşterek malı fiziki olarak parçalara ayırarak ortaklara dağıtması aynen taksim yöntemini oluşturur. Kanun, malların satılmasından ziyade fiziken bölünerek paydaşların mülkiyetinde kalmasını öncelikli tercih sayar. TMK m. 699, bu usulün nasıl uygulanacağını kesin kurallarla yargının önüne koyar.

Bölünen parçalar arasında değer farkı çıkarsa mahkeme, para eklenerek denkleştirme yapma yetkisini kural olarak kullanır. Satışın paydaşlar arasında olması tüm paydaşların rızasına bağlıdır. Bu sayede her ortak, izale-i şuyu kararının ardından kendi tapusuna sahip müstakil bir malik haline gelir.

Aynen Bölünmede Karşılaşılan Yasal Zorluklar

Ancak aynen taksim için imar mevzuatına ve mimari projeye uygunluk gerekir. Yüzölçümü küçük bir arsanın beş parçaya bölünmesi imar kanunları gereği çoğu zaman fiilen ve hukuken mümkün olmaz. Ortaklığın giderilmesi yargılamasında mahkeme, bilirkişi atayarak taşınmazın imar durumunu ve bölünebilirliğini detaylıca inceler. Bilirkişi raporu taşınmazın fiziken bölünemeyeceğini tespit ederse hakim taksim talebini reddeder. Bu noktada hakim yasal bir zorunluluk olarak ikinci aşamaya geçer.

Satış Suretiyle Paylaşma Yoluna Gidilmesi

Aynen bölünme mümkün değilse mahkeme malı bir bütün hâlinde ihaleyle satar. Uygulama bu yönteme satış suretiyle paylaşma der. Hakim, açık artırmayla satış kararı vererek taşınmazı nakde çevirir ve bakiye bedeli paydaşlara dağıtır. Mahkemeler satış suretiyle paylaşma yöntemini özellikle hisse sayısının fazla olduğu uyuşmazlıklarda sıkça uygular. Mahkemenin görevlendirdiği satış memurluğu veya icra dairesi ihaleyi resmi yasal prosedürlere uygun biçimde yürütür. Satış bedelinden yasal kesintiler düşüldükten sonra kalan tutar, paylı mülkiyette pay oranlarına; elbirliği mülkiyetinde ise hak sahiplerinin miras paylarına göre dağıtılır.

Satışın Sadece Ortaklar Arasında Yapılması Şartı

Satış suretiyle paylaşma kararlarında satış memuru açık artırmayı halka açık bir şekilde gerçekleştirir. Ancak bütün paydaşlar aralarında anlaşıp rıza gösterirse, satış memuru ihaleyi sadece ortaklar arasında yapar. Tüm ortakların duruşmada veya yazılı dilekçeyle bu yönde ittifak etmesi hakimi bu kararı almaya yöneltir. Bu istisnai durumda üçüncü kişiler ihaleye katılamaz, taşınmaz ortaklardan birinin mülkiyetinde kalmaya devam eder. Aksi halde tek bir ortağın dahi itirazı, ihalenin herkese açık yapılmasını zorunlu kılar.

İzale-i Şuyu Davasında Hukuki Engeller ve İstisnalar

Bazı durumlarda kanun veya sözleşme, paydaşın dava açma hakkını geçici olarak sınırlar. Paydaşlar, kendi aralarında yapacakları resmi bir sözleşmeyle on yılı aşmamak üzere ortaklığı sürdürme kararı alabilirler. Ayrıca taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması dava hakkını kural olarak engeller. Uygun olmayan zamanda açılan davaları hakim kural olarak reddeder. Hakim, dürüstlük kuralına aykırı olan bu tür zamansız talepleri reddederek ortakların ciddi zarar görmesini engeller.

Aile Konutu ve Ortaklığın Giderilmesi Davası

Sağ kalan eş, birlikte yaşadıkları konut üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet ister. Bu istemi mahkemeye yöneltir. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde mahkeme, sağ kalan eşin veya diğer yasal mirasçılardan birinin istemi üzerine intifa veya oturma hakkı tanıyabilir. Mahkeme bu istemi, HMK m. 165 şartları varsa bekletici sorun yapabilir. Mahkeme özgüleme yönünde karar verirse paylaşma konutu kapsam dışında bırakır. Yasa koyucu bu düzenlemeyle eşin barınma hakkını mülkiyet uyuşmazlıklarının önünde tutar.

Paylı Mülkiyet Rejiminde İntifa Hakkı Sahibinin Durumu

Paydaşlardan birinin kendi hissesi üzerinde üçüncü bir kişiye intifa hakkı kurması ortaklığın giderilmesi sürecini hukuken karmaşıklaştırır. TMK m. 700 bu özel duruma net bir yasal çözüm getirir.

Diğer paydaşlardan biri, intifa hakkının kurulduğunun tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunabilir. Bu istem üzerine satışta intifa hakkı, ilgili paya düşen bedel üzerinde devam eder. Bu süre paylaşma isteme hakkının kendisini sınırlamaz; yalnız intifa hakkının bedele dönüşmesine ilişkindir. Süreyi izlemek bu sebeple paydaş bakımından kritiktir.

Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme Kuralları

Ortaklığın giderilmesi davalarına bakmakla görevli yargı mercii, taşınmazın veya malın değerine bakılmaksızın kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkiyi ise kesin yetki kuralları davanın konusuna göre gösterir. Taşınmaz malların izale-i şuyu taleplerinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkeme sıfatını taşır. Eğer dava birden fazla taşınmazı konu ediniyorsa, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerdeki adliye tümü için yetkilidir. Taşınır mallarda ise davanın açıldığı tarihteki davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetki kuralı gereği görev yapar.

Arabuluculuk Şartı Ortaklığın Giderilmesi Davasında Geçerli Midir?

Türk hukukunda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava şartı zorunlu arabuluculuk kurumu yürürlüğe girmiştir. Davacı ortak, sulh hukuk mahkemesinde dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurarak süreci fiilen başlatmakla yükümlüdür. Arabulucu, paylı mülkiyet sahiplerini bir araya getirerek uyuşmazlığı mahkemesiz çözmek için müzakere ortamı sunar. Taraflar anlaşamazsa arabulucu son tutanağı düzenler ve davacı bu resmi tutanağı dava dilekçesine ekleyerek hakime sunar. Hakim, arabuluculuk aşamasını atlayarak adliyeye gelen dava dilekçelerini dava şartı yokluğundan usulden reddeder.

Yargılama Masrafları ve Harç Yükümlülüğü

Öte yandan karar tüm ortakların lehine sonuç doğurur. Bu nedenle mahkeme masrafları paydaşlara ortaklaşa yükler. Hakim, vekalet ücretini ve bilirkişi giderlerini herkesin payı oranında bölüştürerek karara bağlar. Ortaklığın giderilmesi davalarında karar ve ilam harcı taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır. Bu oranı Harçlar Kanunu’na bağlı tarife özel olarak gösterir. Satış suretiyle paylaşma kararı verilirse, resmi merciler ihale bedeli üzerinden ayrıca belirli bir satış harcı keser. Davayı açan taraf masrafları peşin öder. Yargılama sonunda bu tutarı diğer ortaklardan payları oranında geri alır.

İzale-i Şuyu Davasında İspat ve Resmi Deliller

Ortaklığın giderilmesi sürecinde iddiaların ispatı büyük ölçüde resmi kayıtlara ve belgelere dayanır. Davacı taraf, mülkiyet ilişkisini kanıtlamak için tapu kayıtlarını, mirasçılık belgelerini ve varsa nüfus kayıt örneklerini mahkemeye sunar. İhale aşamasında malın değerinin tespiti için mahkemenin atadığı resmi bilirkişi raporları en güçlü delili oluşturur. Tanık beyanları mülkiyetin tespiti davalarında çoğunlukla zayıf bir ispat aracıdır. Hâkim, tapu ve imar kayıtlarının yanında tarafların sunduğu delilleri ve gerektiğinde bilirkişi raporunu değerlendirerek karar verir.

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri Karşılaştırma Tablosu

Sonuç

Paydaşlar arasındaki uzun süreli uyuşmazlıklar yasal mekanizmalarla çözüme kavuşur. Öncelikle hâkim, malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bölme mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa TMK m. 699 uyarınca açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Ayrıca görevli mahkeme, HMK m. 4/1-b uyarınca dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi davası, anlaşamayan tarafların bağımsız ekonomik özgürlüklerine kavuşmasını sağlayan temel bir mülkiyet koruma aracıdır. İzale-i şuyu yargılamasında hakkaniyetin tesisi, malın aynen bölünmesi veya satış suretiyle paylaşma usullerinin doğru uygulanmasına bağlıdır. Paylı mülkiyet sahipleri önce arabuluculuk şartını yerine getirir. Ardından resmî delilleri mahkemeye sunar. Hukuki prosedürlerin titizlikle takibi, ortakların haksız değer kaybına uğramasını engelleyerek adaleti güçlü bir biçimde tesis eder.

Mahkeme kararı, mülkiyet uyuşmazlıklarında yasal belirsizliği ortadan kaldırır. Zorunlu arabuluculuk şartı 1 Eylül 2023’ten beri bu davalarda uygulanır; dayanağı HUAK m. 18/B’dir. İzale-i şuyu, mülkiyet hakkının özünü korur ve varlıkların atıl kalmasını önler. Kanun, bu mekanizmayla uyuşmazlık içindeki paydaşların mülkiyet haklarını koruma altına alır. Özellikle miras kalan taşınmazlarda, elbirliği mülkiyetinin zorlukları bu mahkeme kararıyla son bulur. Nihai karar, paydaşlara müstakil mülkiyet veya bedel olarak somut bir sonuç verir.

Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz ucuza mı satılır?

İhalenin gerçekleşmesi, İİK m. 115’te yazılı şartların gerçekleşmesine bağlıdır. Artırma bedeli, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olanını ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmelidir. İhalede rekabet oluşursa mal piyasa değerine ulaşır, ancak katılım düşük kalırsa değerinin altında fiyata satılma riski taşır.

Bütün paydaşlar dava açmak zorunda mıdır?

Kanun koyucu bu dava türü için tüm paydaşların birlikte hareket etmesi zorunluluğunu kural olarak öngörmemiştir. Tek bir ortağın başvurusu, ortaklığın giderilmesi kararı için yeterlidir.

Miras kalan ev için arabulucuya gitmek mecburi midir?

HUAK m. 18/B, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girdi. Bu tarihten sonra ortaklığın giderilmesi taleplerinde arabuluculuk dava şartıdır. Taraflar, dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmakla yasal olarak yükümlüdür, aksi halde dava usulden reddolunur.

İzale-i şuyu davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Yargılama süresi; mahkemenin iş yüküne, taraf sayısına ve bilirkişi incelemesine göre değişir. Ancak uygulamada bir ortaklığın giderilmesi davası çoğu zaman bir ile iki yıl arasında kesin bir sonuca bağlanır.