Ecrimisil Davası: İhtar Şartı, Ecrimisil Zamanaşımı ve Dava Süreci

Ecrimisil zamanaşımı, başkasının taşınmazını izinsiz kullanan kişiden geriye dönük kaç yıllık bedel istenebileceğini belirler. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre bu süre beş yıldır ve dava tarihinden geriye doğru işler. Bu yazı önce ecrimisil davası için temel kuralları anlatıyor. Ardından ecrimisil ihtar şartı ile ecrimisil tazminatı hesabını ele alıyor.

Son güncelleme: 17.10.2026. Mevzuat kontrolü, 17.10.2026 tarihli mevzuat.gov.tr metinlerine dayanır. Kontrol kapsamındaki metinler: TMK (4721), HMK (6100; 7589 sayılı değişikliklerle), İİK (2004), Harçlar Kanunu (492), 2886 ve 6325 sayılı kanunlar.

Ecrimisil Nedir ve Ecrimisil Zamanaşımı Neden Önemlidir?

Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan kişinin ödemesi gereken haksız işgal tazminatıdır. Uygulama bu ödemeye kısaca ecrimisil tazminatı da der. Kanuni dayanak, iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğunu düzenleyen TMK m. 995’tir. Bu hükme göre iyiniyetli olmayan zilyet, şeyi haksız alıkoyması yüzünden verdiği zararları ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin eder.

Buna karşılık iyiniyetli zilyet farklı bir konumdadır. TMK m. 993’e göre şeyi karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan iyiniyetli zilyet, bu yüzden tazminat ödemek zorunda değildir. Dolayısıyla bu dava, işgalcinin kötü niyetini ya da haksız alıkoymayı konu alır. Örneğin kira sözleşmesi sona erdiği hâlde konutu boşaltmayan eski kiracı, kural olarak ecrimisil ödeme yükümlülüğüyle karşılaşır. Tapudaki paydaşları dışlayarak tarlayı tek başına eken mirasçı da ecrimisil tazminatı talebiyle karşılaşma riski taşır.

Malik ayrıca haksız elatmanın önlenmesini de isteme hakkına sahiptir. TMK m. 683, malikin malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceğini ve her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebileceğini düzenler. Uygulamada elatmanın önlenmesi ile ecrimisil istemi çoğu zaman aynı dava dilekçesinde yer alır.

Ecrimisil Zamanaşımı Kaç Yıldır?

Kanun, ecrimisil için ayrı bir zamanaşımı maddesi içermez. Süreyi Yargıtay içtihadı belirler. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 03.03.2015 tarihli kararında, 25.05.1938 tarihli içtihadı birleştirme kararına ve yerleşik içtihatlara atıf yapmıştı. Daireye göre ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabidir ve bu süre dava tarihinden geriye doğru işler.

Bu kuralın pratik sonucu açıktır. Örneğin taşınmaz on iki yıldır işgal altında olsun. Malik bugün dava açar ve işgalci zamanaşımı def’inde bulunursa, malik kural olarak yalnız son beş yıl için ecrimisil tazminatı alır. Bu nedenle ecrimisil zamanaşımı, dava açma tarihini doğrudan etkileyen bir unsurdur. Hak sahibinin beklediği her yıl, talep ettiği dönemden bir yılın düşmesi riskini taşır.

Ecrimisil Zamanaşımı Def’i

Ayrıca ecrimisil zamanaşımı kendiliğinden uygulanmaz; davalının bunu süresinde ileri sürmesi gerekir. TBK m. 161’e göre zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkim bunu kendiliğinden göz önüne alamaz. Dolayısıyla ecrimisil zamanaşımı bir savunma aracıdır ve davalı onu kullanmazsa mahkeme beş yıl sınırını kendiliğinden uygulamaz.

Kamu Taşınmazlarında Ecrimisil Zamanaşımı

Hazineye, özel bütçeli idarelere ve Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlarda ayrı bir rejim geçerlidir. 2886 sayılı Kanunun 75. maddesine göre idare, işgalciden komisyonun tespit ettiği tarihten geriye doğru beş yılı geçmemek üzere ecrimisil ister. Bu talep için idarenin zarara uğraması ve işgalcinin kusuru aranmaz. Kişi ecrimisili rızaen ödemezse idare onu 6183 sayılı Kanuna göre tahsil eder. Bu yazının geri kalanı, özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda ecrimisil zamanaşımı ve diğer kurallar üzerinedir.

Ecrimisil İhtar Şartı: Paydaşlar Arasında İntifadan Men

Tapuda birden çok malik varsa kural farklılaşır. TMK m. 693’e göre her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanır. Bu nedenle bir paydaşın taşınmazı kullanması tek başına haksız işgal değildir. Yargıtay, paydaşlar arasındaki ecrimisil talebi için önce intifadan men koşulunu arar. Uygulama bu koşulu ecrimisil ihtar şartı olarak da anar.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi bu koşulu şöyle tanımlar: davacı paydaş, ecrimisil istediği dönemden önce taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak istediğini davalı paydaşa bildirmelidir. Daireye göre intifadan men dava şartıdır; mahkeme bu şartı yargılamanın her aşamasında re’sen gözetir. Davacı ise bu şartı yemin dahil her türlü delille kanıtlar. Dolayısıyla davacı, ecrimisil ihtar şartı bakımından yalnız noter ihtarnamesine değil, tanık beyanı gibi başka delillere de dayanır.

Bununla birlikte ecrimisil ihtar şartı için noter ihtarnamesi en güvenli yoldur. Çünkü ihtarname, ihtarın tarihini ve içeriğini kesin olarak belgeler. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2015 tarihli kararına konu dosyada mahkeme, ihtarnamenin tebliğ tarihini araştırmadan hesap yapmıştı. Daire, mahkemenin ecrimisili tebliğ tarihinden ya da ihtarda verilen sürenin bitiminden itibaren hesaplaması gerektiğini belirterek kararı bozdu.

Ecrimisil İhtar Şartı Hangi Hâllerde Aranmaz?

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, Hukuk Genel Kuruluna atıfla bu kuralın istisnalarını saymıştır. Buna göre ecrimisil ihtar şartı şu hâllerde aranmaz:

• Davaya konu taşınmaz kamu malıysa.
• Taşınmaz bağ, bahçe gibi doğal ürün veren bir yerse ya da işgalci işyeri, konut gibi bir yeri kiraya vererek gelir elde ediyorsa.
• İşgal eden paydaş taşınmazın tamamında hak iddia ediyor ve diğerlerinin paydaşlığını inkâr ediyorsa.
• Paydaşlar bir kullanım anlaşmasıyla herkesin kullanacağı bölümü belirlemişse.
• Davacı daha önce aynı taşınmaz için elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil gibi bir dava açmış ya da icra takibi yapmışsa.

Buna karşılık paydaşlardan birinin oturduğu ortak evde bu istisna uygulanmaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi böyle bir ev için intifadan meni dava şartı saymıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi ayrıca kendiliğinden oluşan ürünlerde ve gelir getiren işletmelerin işgalinde de bu koşulun aranmadığını belirtmiştir. Örneğin biçilen ot, toplanan fındık ya da çay için paydaşın önceden ihtar çekmeden ecrimisil tazminatı istemesi mümkündür. Ancak tarla niteliğindeki bir yerde kural olarak ihtar gerekir. Mahkeme bu ayrımı her parselin niteliğine göre ayrı ayrı yapar. İstisna hâllerinde de ecrimisil zamanaşımı aynı biçimde işler ve dava tarihinden geriye beş yıl sınırı geçerlidir.

Payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın durumu da ayrıdır. Daireye göre paydaşın payına karşılık çekişmesiz kullandığı bir yer varsa, ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Bu durumda paydaşın sorununu çözecek yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava için ortaklığın giderilmesi davası yazısı ayrıntılı bilgi verir.

Ecrimisil Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Hesabın temeli, taşınmazın kira getirisidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 25.11.2009 tarihli kararında temel ölçütü açıkladı. Buna göre mahkeme, taşınmazın dava konusu dönemin ilk yılında mevcut hâliyle serbest koşullarda getirebileceği kira parasını emsallerle belirler. Sonraki yıllar için mahkeme bu tutara Toptan Eşya Fiyat Endeksi ve Üretici Fiyat Endeksini yansıtır; ecrimisil bu yolla bulunan tutardan az olmamalıdır.

Bu hesap teknik bilgi gerektirir. Bu nedenle mahkeme çoğu zaman keşif yapar ve bilirkişiden rapor alır. Bilirkişi; taşınmazın konumunu, kullanım amacını, ulaşım imkânlarını ve çevredeki emsal kira bedellerini değerlendirir. Hukuk Genel Kurulu, emsal araştırması yapılmadan hazırlanan raporu hükme esas almayı eksik inceleme saymıştır. Ancak hukuki nitelendirme, yani işgalin haksız olup olmadığı, bilirkişinin değil mahkemenin işidir. Davalı zamanaşımı def’inde bulunmuşsa bilirkişi de hesabını ecrimisil zamanaşımı sınırı içinde kalan dönem için yapar.

Ecrimisil Davası Kime Karşı Açılır?

Davalı, taşınmazı fiilen ve haksız olarak kullanan kişidir. Malik olmayan bir işgalci varsa davalı odur. Paydaşlar arasında ise davalı, diğer paydaşı intifadan men eden paydaştır; bu durumda ecrimisil ihtar şartı da gerçekleşmiş olmalıdır. İşgalci ölmüşse ecrimisil borcu, TMK m. 599 uyarınca mirasçılarına geçer.

Davacı tarafta malik ya da paydaş yer alır. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında ecrimisil tazminatı ister. Elbirliği mülkiyetinde de Yargıtay, paydaşlardan birinin öteki paydaşların olurunu almadan ya da miras ortaklığına temsilci atanmadan tek başına ecrimisil davası açabileceğini kabul eder. Bu kabul, 1. Hukuk Dairesinin 2015 tarihli kararında açıkça yer alır.

Ecrimisil alacağının devri de mümkündür. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 29.04.2024 tarihli, 2024/179 Esas, 2024/2267 Karar sayılı kararı, ecrimisil alacağının mülkiyetin aynına sıkı sıkıya bağlı bir hak olmadığını belirtir. Daireye göre bu alacağın devri, TBK’daki alacağın devri hükümlerine tabidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Arabuluculuk

Bu dava malvarlığına ilişkin bir davadır. Bu nedenle aksine düzenleme bulunmadıkça görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2). Yetki bakımından ise genel kural geçerlidir: davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m. 6).

Bununla birlikte Yargıtay ecrimisili bir haksız işgal tazminatı olarak niteler. 8. Hukuk Dairesinin 06.10.2020 tarihli kararına göre haksız fiilin işlendiği yer, yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de HMK m. 16 uyarınca yetkilidir. Daire bu yetkinin kesin değil seçimlik olduğunu vurgular. Elatmanın önlenmesi istemi de varsa, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin bu istem için HMK m. 12’deki kesin yetki gündeme gelir.

Arabuluculuk bakımından 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesine bakmak gerekir. Bu madde kira ilişkisi, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuruyu dava şartı yapar. Haksız işgale dayanan ecrimisil davası bu sayımda açıkça yer almaz. Ancak işgal, kat mülkiyetine tabi bir yapının ortak yerine ilişkinse uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanıp kaynaklanmadığını ayrıca değerlendirmek gerekir. Taraflar arasındaki ilişki kira sözleşmesinden doğuyorsa da kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık için arabuluculuk dava şartı gündeme gelir. Bu nedenle davanın hukuki sebebini baştan doğru belirlemek gerekir.

Kısmi Dava ve Ecrimisil Zamanaşımı

HMK m. 109’a göre talep konusu niteliği itibarıyla bölünebiliyorsa, davacı yalnız bir kısmını dava etme hakkına sahiptir. Para alacağı olan ecrimisil tazminatı bu nitelikte bir taleptir. Üstelik 7589 sayılı Kanun, HMK m. 109’a yeni bir fıkra ekledi. Buna göre davacı, kısmi davada talebini aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikat sonuna kadar artırma hakkına sahiptir. Bu artırım iddianın genişletilmesi yasağına takılmaz; zamanaşımı da artırılan kısım için dava tarihinde kesilmiş sayılır.

Bu değişiklik ecrimisil zamanaşımı bakımından önemlidir. Davacı, bilirkişi raporundan önce tutarı tam bilemese bile davayı az bir tutarla açar ve ecrimisil zamanaşımı işlemesini keser. Öte yandan aynı kanun, belirsiz alacak davasını düzenleyen HMK m. 107’yi 31.07.2026’dan itibaren yürürlükten kaldırdı. Dolayısıyla bu tarihten sonra açılacak davalarda belirsiz alacak davasına değil kısmi davaya ilişkin hükümlere bakmak gerekir.

Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer, Adli Tatilde Görülür mü?

Ecrimisil davasının süresi için kanunda belirlenmiş bir süre yoktur. Süreyi daha çok keşif, emsal araştırması ve bilirkişi raporu belirler. Tarafların itirazları ve ek rapor ihtiyacı da yargılamayı uzatır. Bu nedenle somut dosyadan bağımsız kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Adli tatil bakımından HMK m. 103’e bakmak gerekir. Bu madde adli tatilde görülecek dava ve işleri tek tek sayar; ecrimisil davası bu sayım içinde yer almaz. Bu nedenle dava kural olarak adli tatile tabidir. Ancak mahkeme bir tarafın talebiyle davanın ivedi görülmesine karar verirse davaya tatilde de bakar. Ayrıca mahkeme adli tatilde ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz gibi geçici koruma taleplerini karara bağlar. Adli tatil, ecrimisil zamanaşımı hesabını değiştirmez; geriye dönük beş yılın başlangıcını dava tarihi belirler.

Geçici Koruma: İhtiyati Tedbir ve İhtiyati Haciz

Ecrimisile ilişkin hükümlerde ayrı bir geçici koruma düzenlemesi yoktur. Bu nedenle genel hükümler geçerlidir. Elatmanın önlenmesi istemi için hak sahibi, HMK m. 389 uyarınca ihtiyati tedbir isteme hakkına sahiptir. Örneğin işgalcinin taşınmazda yapı yapması ya da taşınmazı başkasına devretmesi tehlikesi varsa tedbir gündeme gelir.

Ecrimisil tazminatı ise bir para alacağıdır. Bu alacak için İİK m. 257’deki şartlar varsa alacaklı, borçlunun mallarını ihtiyaten haczettirme yoluna gider. Kural olarak bunun için alacağın vadesinin gelmiş ve rehinle teminat altına alınmamış olması gerekir. Bu konudaki ayrıntılar için ihtiyati haciz şartları ve itiraz süreleri yazısı yol gösterir.

Harç, Dava Değeri ve Deliller

Harçlar Kanunu m. 16’ya göre taşınmazın aynına ilişkin davada davacı ecrimisil de isterse, harcın hesabına taşınmazın değeri ile ecrimisil tutarı birlikte girer. Davacı yalnız ecrimisil istiyorsa dava değeri, talep ettiği ecrimisil tutarıdır. Değer tayini mümkün olan hâllerde davacının dilekçede değer göstermesi zorunludur. Harç oranları ve tutarları değiştiği için dava tarihindeki tarifeyi ayrıca kontrol etmek gerekir. Davacı dava değerini belirlerken ecrimisil zamanaşımı sınırını da gözetmelidir; zamanaşımı def’i hâlinde mahkeme beş yılı aşan dönem için talebi reddeder.

Ecrimisil davası için başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kaydı ve gerekiyorsa mirasçılık belgesi.
• Paydaşlar arasında noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi.
• İşgalin süresini ve kapsamını anlatan tanık beyanları.
• Keşif tutanağı ve bilirkişi raporu.
• Bölgedeki emsal kira sözleşmeleri ve resmî kayıtlar.

İspat yükü kural olarak davacıdadır. Özellikle paydaşlar arasındaki davada davacı, ecrimisil ihtar şartı bakımından ihtarın hangi tarihte yapıldığını kanıtlamalıdır. Bu tarih, ecrimisilin başlangıcını belirler. İhtar tarihi ecrimisil zamanaşımı hesabından ayrı bir başlangıç noktasıdır; ancak ihtardan sonraki dönem de dava tarihinden geriye beş yılla sınırlıdır.

Ecrimisil Zamanaşımı ve Diğer Davalar: Karşılaştırma

İlgili Yargıtay Kararları

Sonuç

Ecrimisil, taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan kişinin ödediği haksız işgal tazminatıdır ve dayanağı TMK m. 995’tir. Ecrimisil zamanaşımı Yargıtay içtihadına göre beş yıldır ve dava tarihinden geriye doğru işler; ancak davalının bu def’i süresinde ileri sürmesi gerekir. Kamu taşınmazlarında ise idare, 2886 sayılı Kanuna göre tespit tarihinden geriye beş yılı geçmeyen ecrimisil ister.

Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkta ise kural olarak ecrimisil ihtar şartı gerekir. Davacı paydaş, ecrimisil istediği dönemden önce yararlanma isteğini diğer paydaşa bildirmelidir. Doğal ürün veren ya da kiraya verilen yerler, paydaşlığın inkârı, kullanım anlaşması ve önceden açılmış dava gibi hâllerde bu şart aranmaz. Mahkeme ecrimisil tazminatını emsal kira bedeline göre belirler ve sonraki yıllara endeks yansıtır. Ecrimisil davasına asliye hukuk mahkemesi bakar; davalının yerleşim yeri ile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Kısmi dava ile açılan davada talep bir defaya mahsus artırılabilir ve ecrimisil zamanaşımı artırılan kısım için de dava tarihinde kesilir. Bu nedenle hak sahibinin işgali öğrendiği anda delilleri toplaması ve gecikmeden dava açması, ecrimisil zamanaşımı nedeniyle dönem kaybını önler.

Sık Sorulan Sorular

Ecrimisil en fazla kaç yıllık istenir?

Özel kişiler arasındaki ecrimisil davasında Yargıtay içtihadına göre zamanaşımı beş yıldır ve dava tarihinden geriye doğru işler. Davalı zamanaşımı def’inde bulunursa kural olarak son beş yıllık dönem istenir. Kamu taşınmazlarında idare, tespit tarihinden geriye beş yılı geçmeyen ecrimisil ister.

Ecrimisil davası için ihtar şart mı?

Paydaşlar arasında kural olarak ecrimisil ihtar şartı aranır. Davacı paydaş, ecrimisil istediği dönemden önce taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa bildirmelidir. Doğal ürün veren veya kiraya verilen yerler, paydaşlığın inkârı ve önceden açılmış dava gibi istisnalarda bu şart aranmaz. Paydaş olmayan işgalciye karşı açılan davada ise intifadan men koşulu söz konusu değildir.

Ecrimisil davası kısmi dava olarak açılabilir mi?

Ecrimisil tazminatı bölünebilir bir para alacağı olduğundan HMK m. 109’a göre kısmi dava mümkündür. 7589 sayılı Kanunla eklenen hükme göre davacı, talebini aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikat sonuna kadar artırabilir.

Ecrimisil davası adli tatilde görülür mü?

Bu dava HMK m. 103’te sayılan adli tatilde görülecek işler arasında yer almaz; bu nedenle kural olarak adli tatile tabidir. Mahkeme bir tarafın talebiyle ivedi görülmesine karar verirse davaya tatilde de bakar.

Ecrimisil davası ne kadar sürer?

Kanunda belirlenmiş bir süre yoktur. Keşif, emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi süreyi belirler. Bu nedenle somut dosyaya bakmadan kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkilidir; Yargıtay’a göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de seçimlik olarak yetkilidir.