Dükkan Sahibi Devir Hakkı Vermiyor: İşyeri Kirasının Devri ve Hava Parası

Dükkanını devretmek isteyen esnafın en sık yaşadığı sorun, kiraya verenin devre onay vermemesidir. Halk arasında bu durum çoğu zaman dükkan sahibi devir hakkı vermiyor diye anlatılır. Oysa Türk Borçlar Kanunu, kiracının işyeri devir hakkı konusunda kiraya verene sınırsız bir takdir tanımaz. Kanuna göre kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz. Bu yazı önce kira devir hakkı ile alt kira arasındaki farkı açıklıyor. Ardından dükkan hava parası ödemesinin hukuki niteliğini ve geri istenip istenemeyeceğini inceliyor. Son bölümler ise dava yolunu, arabuluculuğu, delilleri, harcı ve süreleri ele alıyor.

Son güncelleme: 18.10.2026 · Mevzuat kontrolü: 17.10.2026 tarihli mevzuat.gov.tr metinlerine göre yapıldı. Kontrol; TBK, TTK, HMK, İcra ve İflas Kanunu ve Harçlar Kanunu metinlerini kapsadı. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu da aynı tarihli metinden okundu.

Dükkan Sahibi Devir Hakkı Derken Hangi İşlem Kastediliyor?

Günlük dilde “dükkan devri” denilen işlem, hukuken birbirinden farklı birkaç işlemi kapsayabilir. Kiracı kira sözleşmesindeki yerini tamamen başkasına bırakmak isteyebilir. Kiracı sözleşmede kalıp dükkanı başkasına kiraya vermeyi de düşünebilir. Bazen de satılan şey kira ilişkisi değil, içindeki işletmenin tamamıdır. Hangi kuralın uygulanacağını bu ayrım belirler; çünkü rıza şartı, kiraya verenin takdiri ve devredenin sorumluluğu her işlemde farklıdır.

Bir de terim meselesi vardır. Halk dilindeki “dükkan sahibi” çoğu dosyada kiraya verendir; ancak malik ile kiraya veren farklı kişiler olabilir. Kanun rıza yetkisini malike değil, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verene tanır. Kiralanan sonradan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Bu durumda dükkan sahibi devir hakkı talebinin muhatabı yeni maliktir.

Kira İlişkisinin Devri

Kira ilişkisinin devrinde kiracı, sözleşmeden doğan taraf sıfatını bütün hak ve borçlarıyla yeni kişiye bırakır. TBK m. 323 bu işlemi kiraya verenin yazılı rızasına bağlar. Rızayla devir gerçekleşirse devralan, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer. Devreden kiracı da kiraya verene karşı borçlarından kurtulur; ancak işyeri kiralarında bu kurtuluş sınırlıdır. Sözleşmenin devrine ilişkin genel kural da devredenin bütün hak ve borçlarının devralana geçtiğini düzenler (TBK m. 205).

Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

Alt kirada asıl kiracı sözleşmede kalır ve kiralananı kendi adına başkasına kiraya verir. Kullanım hakkının devrinde de kiracı taraf olarak kalır, yalnız kullanımı başkasına bırakır. TBK m. 322’nin genel kuralına göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla bu işlemleri yapabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça bu işlemleri yapamaz. Bu maddede işyeri için “haklı sebep olmadıkça kaçınamaz” biçiminde bir sınır yer almaz. Alt kiracı kiralananı farklı biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Kiraya veren de kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı kullanabilir.

İşletmenin Devri ve Kiracılık Hakkı

Dükkanda faaliyet gösteren ticari işletme bir bütün hâlinde de devredilebilir. Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 11/3’e göre aksi öngörülmemişse işletme devir sözleşmesinin kiracılık hakkını da içerdiği kabul olunur. Bu karine, devir sözleşmesinin kapsamını belirler; kiraya verenin rızasından ise söz etmez. Bu nedenle kira ilişkisinin kiraya verene karşı geçmesi için TBK m. 323’teki rızanın ayrıca aranacağı düşünülmelidir. TTK m. 11/3 uyarınca devir sözleşmesi ve işletmeyi bir bütün hâlinde konu alan diğer sözleşmeler yazılı yapılır, ticaret siciline tescil ve ilan edilir. Bu hükümler ticari işletmeye ilişkindir; ticari işletme ile esnaf işletmesi arasındaki sınırı Cumhurbaşkanı kararı belirler (TTK m. 11/1-2). Dükkandaki işletme esnaf işletmesiyse taraflar m. 11/3 karinesine dayanamayabilir; devrin kiracılık hakkını kapsayıp kapsamadığını sözleşmede açıkça yazmaları güvenli olur. Ticaret unvanının işletmeden ayrı devredilip devredilemeyeceği ticaret unvanı ve unvanın korunması yazısında ele alınmaktadır.

İşletme Devrinde Borçlardan Sorumluluk

İşletmeyi aktif ve pasifleriyle devralan, alacaklılara bildirim veya ilan tarihinden itibaren işletme borçlarından sorumlu olur (TBK m. 202). Önceki borçlu da iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsil borçlu kalır. Bu süre muaccel borçlarda bildirim veya ilan tarihinden, sonra muaccel olacak borçlarda muacceliyet tarihinden işler. Devralan bildirim veya ilan yükümlülüğünü yerine getirmedikçe iki yıllık süre işlemeye başlamaz. Kiracı şirketin yalnız payları satılıyorsa kiracı tüzel kişi değişmez; sözleşmede ortaklık değişikliğine bağlı özel bir kayıt yoksa kira ilişkisinin devri sorunu kural olarak doğmaz.

Dükkan Sahibi Devir Hakkı Vermek Zorunda mı?

TBK m. 323/1 iki cümleden oluşur ve iki ayrı kural koyar. İlk cümleye göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. İkinci cümleye göre kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Buna göre dükkan sahibi devir hakkı tanımayı keyfi olarak reddedemez; ancak haklı bir sebep varsa rızasını esirgeyebilir. Konut kiralarında ise maddede böyle bir sınır yoktur.

Kuralın kapsamı da önemlidir. Madde “çatılı işyeri” değil, “işyeri kiraları” ifadesini kullanır ve kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında yer alır. Dolayısıyla kiracının işyeri devir hakkı yalnız dükkan için değil, kanundaki koşullar varsa başka işyeri kiraları için de gündeme gelebilir. Hükmün güncel metni TBK m. 323 kira ilişkisinin devri sayfasında yer almaktadır.

Kanun rızanın yazılı olmasını açıkça arar. Kiraya verenin sözlü onayı, sonradan inkâr edildiğinde kiracıyı zor durumda bırakabilir. Maddenin lafzına göre yazılı rıza alınmadıkça kira ilişkisi devredilemez; sözlü onay bu şartı karşılamaz. Bu nedenle devir planlayan kiracı için güvenli yol, kiraya verenin imzasını taşıyan bir onay belgesi almaktır. Devralanın kimliği ve devir tarihi de bu belgede açıkça yer almalıdır.

Dükkan Sahibi Devir Hakkı Vermiyorsa Haklı Sebep Aranır

Kanun haklı sebebi tanımlamaz ve örnek de saymaz. Haklı sebebin varlığını somut olayın koşulları belirler; değerlendirme son aşamada hâkime aittir. Devralanın kira bedelini ödeyebilecek durumda olmaması bir haklı sebep olarak tartışılabilir. Devralanın dükkanda sözleşmedeki kullanım amacına aykırı bir faaliyet yürütecek olması da benzer biçimde değerlendirilebilir. Buna karşılık kiraya verenin rızayı ek bir ödeme şartına bağlaması, kiracı aleyhine düzenleme yasağıyla birlikte ele alınmalıdır.

Kiraya veren rızayı reddederken sebep göstermek zorunda olduğunu söyleyen açık bir hüküm yoktur. Bununla birlikte uyuşmazlık mahkemeye taşınırsa haklı sebebin varlığı tartışılacağı için ret gerekçesinin yazılı alınması kiracının yararınadır. Her durumda tarafların haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uyması gerekir (TMK m. 2).

Sözleşmedeki Devir Yasağı Kaydı

Birçok dükkan sözleşmesinde “kiracı kiralananı devredemez” biçiminde bir kayıt bulunur. Kanun, bu kaydın işyeri kiralarında m. 323/1’in ikinci cümlesine etkisi konusunda ayrı bir hüküm içermez. Maddede kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğine ilişkin açık bir ibare de yoktur. Kaydın etkisini somut sözleşme ve olayın koşulları belirler. Kayıt geçerli kabul edilirse kiracı, haklı sebep tartışmasına girmeden rıza almak zorunda kalabilir. Kaydın geçersiz sayılması hâlinde ise kiracının işyeri devir hakkı kanundaki sınırla korunur. Bu belirsizlik karşısında böyle bir kayıt bulunsa da rıza talebinin yazılı ve ispatlanabilir biçimde yapılması güvenli olur.

2012 ile 2020 Arasındaki Geçiş Dönemi

6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi özel bir dönem öngördü. Kiracının tacir ya da özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında TBK m. 323, 1.7.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl uygulanmadı. Aynı hüküm m. 325, 340 ve 346 dâhil başka maddeleri de kapsar ve bu süre 1.7.2020 tarihinde doldu. O dönemde bu konularda sözleşme serbestisi ve sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu uygulanıyordu. Bu dönemde kurulan sözleşmede 1.7.2020 sonrasındaki devir talebine ya da ödemeye hangi kuralın uygulanacağı konusunda geçici maddede ayrı bir hüküm yoktur. Uygulanacak kuralı somut olayda sözleşmenin ve işlemin tarihi belirler.

Dükkan Sahibi Devir Hakkı Verirse Devreden ve Devralanın Sorumluluğu

Yazılı rızayla devir yapıldığında devralan, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer (TBK m. 323/2). Kira bedeli, yan giderler ve sözleşmedeki diğer borçlar artık devralana aittir. Kira bedelinin belirlenmesi ve artış sınırı gibi konular da devralan bakımından devam eder; bu konuda kira tespit davası ve artış oranı yazısı ayrıntılı bilgi vermektedir.

İşyeri kiralarında devreden kiracının sorumluluğu ise hemen sona ermez. TBK m. 323/3’e göre devreden, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Bu iki sınırdan hangisi önce gelirse sorumluluk o tarihte biter. Örneğin sözleşmenin bitimine bir yıl kalmışsa sorumluluk bir yıl, beş yıl kalmışsa iki yıl sürer. Kiraya veren bu dönemde ödenmeyen kira için devredene de başvurabilir.

Borcu ödeyen devreden kiracı, iç ilişkide devralana rücu edebilir. Rücu hakkının koşulları müteselsil sorumlulukta rücu hakkı yazısında açıklanmaktadır. Devir sözleşmesine devralanın bu ödemeleri karşılayacağına dair açık bir kayıt konulması, sonraki uyuşmazlıkları azaltır.

Dükkan Sahibi Devir Hakkı Vermezse Kiracının Seçenekleri

Kiracının yolu, ret gerekçesine ve devrin hangi aşamada olduğuna göre değişir. Rıza talebi hiç yazılı yapılmamışsa ilk adım, talebin ispatlanabilir biçimde iletilmesidir. Talep reddedilmişse kiracının işyeri devir hakkı için dava, tazminat ya da sözleşmeden çıkış yolları tartışılabilir. Bu yolların her biri farklı bir hukuki sebebe dayanır ve biri diğerinin sonucu değildir.

Kiracı, devralacak kişinin kimliğini, faaliyet konusunu ve devir tarihini gösteren yazılı bir talep gönderebilir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, talebin tarihini ve içeriğini belgelemeye elverişlidir. Talebe devralanın ödeme gücünü gösteren belgelerin eklenmesi, haklı sebep savunmasını zayıflatabilir. Dükkan sahibi devir hakkı talebine hiç cevap vermezse bu sessizlik kural olarak rıza sayılmaz; çünkü kanun yazılı rıza arar.

Rızanın Mahkeme Kararıyla Sağlanması ve Tazminat

TBK m. 323’te, aile konutuna ilişkin m. 349’daki gibi “hâkimden karar isteme” ifadesi yer almaz. Kanun, rızanın mahkeme kararıyla sağlanmasını isteyen bir dava konusunda ayrı bir hüküm içermez. Kiracının m. 323/1’in ikinci cümlesine dayanarak böyle bir dava açıp açamayacağını ve davanın niteliğini somut olayın koşulları belirler. Böyle bir davada haklı sebebin bulunmadığını gösteren olgular ve devralanın durumu tartışılır. Dükkan sahibi devir hakkı uyuşmazlığında davanın sonucu, somut ret gerekçesine göre değişebilir. Bu nedenle kiracının, hak kaybı yaşamamak için tazminat ve sözleşmeden çıkış yollarını da birlikte değerlendirmesi güvenli olur.

Haksız ret yüzünden devir gerçekleşmez ve kiracı bir zarara uğrarsa sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat gündeme gelebilir. TBK m. 112’ye göre borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kusursuzluğunu ispat etmedikçe zararı gidermekle yükümlüdür. Bu talep, zararın varlığını ve ret ile zarar arasındaki bağı ispat etmeyi gerektirir. Kaçırılan devir bedelinin tamamı zarar sayılmayabilir; zararın kapsamını mahkeme somut olaya göre belirler.

Yeni Kiracı Göstererek Sözleşmeden Çıkma

Kiracı sözleşme süresine uymadan dükkanı geri verirse borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre devam eder (TBK m. 325). Ancak kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer. Bu yol kiracıyı kira borcundan kurtarabilir; fakat kira devir hakkı tanınmış olmaz. Kiraya veren yeni kişiyle sözleşme yapmaya zorlanmaz ve kiracı devir bedeli elde edemeyebilir.

Rıza Olmadan Devrin Riskleri

Kiracı rıza almadan dükkanı fiilen başkasına bırakırsa devir kiraya verene karşı hüküm doğurmaz. TBK m. 205 uyarınca sözleşmenin devri, sözleşmede kalan tarafın katılımı ya da izniyle gerçekleşir. Bu durumda devreden kiracı kiraya verene karşı sözleşmenin tarafı olarak kalır ve kira borcundan sorumluluğu sürer. Kiraya veren ayrıca bu davranışı sözleşmeye aykırı kullanım sayarak TBK m. 316’daki ihtar ve fesih yoluna başvurmayı deneyebilir. Bu yolda konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre veren yazılı ihtar gerekir. Rızasız devrin bu kapsama girip girmediği konusunda kanunda ayrı bir hüküm yoktur; sonucu somut olay belirler. Kiracının yazılı boşaltma üstlenmesi gibi başka sona erme sebepleri de ayrıca değerlendirilir. Bu sebep kiracının tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye yazısında işlenmektedir.

Dükkan Hava Parası Nedir, Geri İstenebilir mi?

Hava parası kanunda tanımlanmış bir kavram değildir. Uygulamada bu ad, kira bedeli dışında dükkan için yapılan farklı ödemelere verilir. Dükkan hava parası kimi zaman sözleşme kurulurken kiraya verene ödenir. Kimi zaman da devir sırasında eski kiracıya ödenir ve işletmenin müşteri çevresini, demirbaşları ya da kiracılık hakkını karşılar. Bu iki ödemenin hukuki rejimi farklıdır ve ayrı incelenmelidir.

Kiraya Verene Ödenen Hava Parası

TBK m. 346, konut ve çatılı işyeri kiralarında önemli bir sınır koyar. Hükme göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Ayrıca sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kullanımla doğrudan ilgisi olmayan bir borca bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK m. 340). Bu hükümler, kiraya verenin sözleşme ya da devir onayı karşılığında istediği dükkan hava parası bakımından öne çıkar. Maddenin güncel metni TBK m. 346 kiracı aleyhine düzenleme yasağı sayfasında yer almaktadır.

Ödemenin m. 346’ya aykırı bir yükümlülük sayılması hâlinde kiracı, geçerli bir sebebe dayanmayan bu ödemeyi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir (TBK m. 77). Kiracı ödemeyi kendi isteğiyle yapmışsa, kendisini borçlu sanarak ödediğini ispat etmelidir (TBK m. 78). Kiraya veren ayrıca paranın hukuka veya ahlaka aykırı bir sonucun gerçekleşmesi amacıyla verildiğini ileri sürebilir (TBK m. 81). Kanun hava parası adıyla yapılan ödemeyi ayrıca düzenlemez; ödemenin m. 346 kapsamına girip girmediğini somut olayın koşulları belirler. Bu tartışmanın sonucu, ödemenin adına değil gerçek karşılığına bakılarak belirlenir. Dükkan hava parası makbuzla değil de elden ödenmişse ispat sorunu ayrıca doğar.

Sebepsiz zenginleşme talebi, hak sahibinin geri isteme hakkını öğrendiği tarihten itibaren iki yılda zamanaşımına uğrar (TBK m. 82). Zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıl geçmişse de talep zamanaşımına uğrar. Talep geciktirilirse kiraya veren zamanaşımı def’ini ileri sürebilir; bu nedenle iki yıllık sürenin başlangıcı dikkatle hesaplanmalıdır.

Eski Kiracıya Ödenen Devir Bedeli

Devralanın eski kiracıya ödediği bedel, aralarındaki devir sözleşmesinin karşılığıdır. Bu ödeme kiraya verenle yapılan bir anlaşmaya dayanmadığı için m. 346’nın bu ilişkiye nasıl uygulanacağı ayrıca değerlendirilir. Devir bedeli, kiraya verenin rızasına bağlı olarak da kararlaştırılabilir. Taraflar devri bu rızaya bağlamışsa sözleşme TBK m. 170 anlamında geciktirici koşula bağlanmış olur. Rıza gelmezse koşul gerçekleşmez ve sözleşme hüküm doğurmaz.

Böyle bir durumda devralan, gerçekleşmemiş bir sebebe dayanarak ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir (TBK m. 77). Sözleşmede iade için özel bir kayıt varsa öncelikle o kayıt uygulanır. Devralan dükkanı kullanmış veya demirbaşları almışsa iade edilecek tutar bu yararlar dikkate alınarak tartışılabilir. Bu yüzden dükkan hava parası ve devir bedeli ödenmeden önce, ödemenin hangi kaleme karşılık geldiği yazılı olarak ayrılmalıdır.

Dükkan Sahibi Devir Hakkı Davası Kime Karşı Açılır?

Davalı, talebin hukuki sebebine göre belirlenir. Haksız ret nedeniyle tazminat davası kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verene yöneltilir. Kanunda bu davaya özgü hüküm bulunmayan rıza davası somut olayda açılabilirse, o da kiraya verene yöneltilir. Kiralanan el değiştirmişse sözleşmenin tarafı olan yeni malik davalı olur (TBK m. 310). Birden fazla kiraya veren varsa davanın hepsine karşı açılması gerekip gerekmediği somut sözleşmeye göre incelenmelidir.

Hava parasının iadesinde davalı, parayı fiilen alan kişidir. Eski kiracıya ödenen devir bedelinde ise davalı devreden kiracıdır; kiraya veren bu ödemenin tarafı değilse ona karşı iade talebi kurulamaz. Rızasız devirden sonra kiraya veren tahliye isterse dava, kira sözleşmesinin tarafı olarak kalan kiracıya yöneltilir; dükkanı fiilen kullanan kişinin durumu ayrıca değerlendirilir. Tahliye davasında davalı sıfatının genel ilkeleri ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısında da ele alınmaktadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a’ya göre sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değerine bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklara bakar. Bu kapsamda kiracı ile kiraya veren arasındaki kira devir hakkı uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kiraya verene ödenen hava parasının iadesi de kira ilişkisinden doğduğu ölçüde aynı mahkemenin görevine girer. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin İcra ve İflas Kanunu hükümleri ise bu kuralın dışındadır.

Eski ve yeni kiracı arasındaki devir bedeli uyuşmazlığı kira ilişkisinden değil, aralarındaki devir sözleşmesinden doğar. Her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bir uyuşmazlık ticari dava sayılır ve asliye ticaret mahkemesinde görülür (TTK m. 4, 5). Ayrıca TTK m. 4/1-c, TBK m. 202’deki işletme devrinden doğan davaları tarafların tacir olup olmadığına bakmaksızın ticari dava sayar. Bu nitelikleri taşımayan uyuşmazlıkta asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Yetki bakımından genel kural, davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6). Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 10). Dükkanın bulunduğu yer bu nedenle uygulamada çoğu zaman yetkili yerlerden biri olur; ancak bu sonuç somut sözleşmeye göre denetlenmelidir.

Dükkan Sahibi Devir Hakkı Uyuşmazlığında Arabuluculuk Dava Şartı mı?

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın dışında tutulmuştur. Dolayısıyla kiracının işyeri devir hakkı için kiraya verene karşı açacağı dava ve hava parasının kiraya verenden iadesi, önce arabuluculuk sürecini gerektirir.

Devir bedeline ilişkin, eski ve yeni kiracı arasındaki uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanmadığı için m. 18/B kapsamına girmeyebilir. Bu uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse ve konusu bir miktar paraysa TTK m. 5/A uyarınca arabuluculuk dava şartıdır. Bu iki hâlin dışında taraflar ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa kira devir hakkı ve devir bedeli aynı belgede düzenlenebilir.

Geçici Koruma: İhtiyati Tedbir, Delil Tespiti ve İhtiyati Haciz

Kiraya veren, devir uyuşmazlığı sürerken dükkanı başkasına kiralamaya hazırlanıyor olabilir. Böyle bir değişiklik hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracaksa ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m. 389). Talep eden, tedbir sebebini ve türünü açıkça göstermek ve haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (HMK m. 390). Tedbir, dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden istenir. Dava açıldıktan sonra ise tedbir ancak asıl davanın görüldüğü mahkemeden istenebilir (HMK m. 390/1).

Tedbir isteyen taraf, kararın kendisine tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde uygulanmasını talep etmelidir (HMK m. 393/1). Karar dava açılmadan verilmişse tedbir isteyen, uygulama talebinden itibaren iki hafta içinde esas davayı açmalıdır. Dava açtığını gösteren evrakı da tedbiri uygulayan memura sunup dosyaya koydurmalıdır (HMK m. 397/1). Bu sürelerden biri kaçırılırsa tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m. 393, 397). Kira uyuşmazlığında arabuluculuk dava şartı olduğundan iki haftalık süre, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar işlemez (6325 s. K. m. 18/A/16). Sürenin kaçırılmaması için arabulucuya bu iki hafta içinde başvurmak güvenli olur.

Dükkanın devir anındaki durumu, demirbaşları ve faaliyetin niteliği ileride tartışma konusu olabilir. Bu vakıalar için keşif, bilirkişi incelemesi ya da tanık dinlenmesi yoluyla delil tespiti istenebilir (HMK m. 400). Hava parası veya devir bedeli gibi vadesi gelmiş ve rehinle güvence altına alınmamış bir para alacağı için ihtiyati haciz de gündeme gelir (İİK m. 257). Dava veya takipten önce ihtiyati haciz yaptıran alacaklı, haczin uygulanmasından itibaren yedi gün içinde takip talebinde bulunmalı ya da dava açmalıdır (İİK m. 264/1). Haciz alacaklının yokluğunda yapılmışsa yedi gün, haciz tutanağının ona tebliğinden başlar. Bu süre geçirilirse ihtiyati haciz hükümsüz kalır (İİK m. 264). Kira uyuşmazlığında bu dava açma süresi de arabuluculuk süresince işlemez (6325 s. K. m. 18/A/16). Adli tatilde bu geçici hukuki koruma talepleri de karara bağlanır (HMK m. 103).

Dükkan Sahibi Devir Hakkı Davasında Deliller

Kira devir hakkı uyuşmazlığında temel belge kira sözleşmesidir; yasak veya izin içeren kayıtlar buradan okunur. Kiracının rıza talebini gösteren ihtarname ve kiraya verenin cevabı, haklı sebep tartışmasının merkezindedir. Devralanın ödeme gücünü gösteren vergi levhası, banka yazısı ya da ticari faaliyet belgeleri de sunulabilir. Ayrıca devir sözleşmesi, demirbaş listesi ve ödeme planı, bedelin hangi kaleme karşılık geldiğini ortaya koyar.

Hava parasının ispatında banka dekontu önemli bir delildir; ancak dekont yalnız ödemenin yapıldığını gösterir. Ödemenin hava parası mı, kira mı, güvence mi olduğunu açıklama satırı ve yazışmalar ortaya koyar. Kiracı ödemeyi kendi isteğiyle yapmışsa, kendisini borçlu sanarak ödediğini gösteren yazışma ve sözleşme kayıtlarını da sunmalıdır (TBK m. 78). Yazılı veya elektronik mesajlar HMK m. 199 anlamında belgedir. Değeri kanundaki sınırı aşan hukuki işlemler senetle ispat edilir (HMK m. 200). Bu parasal sınır her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılır (HMK ek m. 1). Karşı tarafın gönderdiği bir belge delil başlangıcı sayılırsa tanık da dinlenebilir (HMK m. 202).

Harç, Dava Değeri ve Süreler

Harçlar Kanununa bağlı tarife, konusu belli bir değerle ilgili davalarda nispi, diğer davalarda maktu harç öngörür. Hava parası ve devir bedelinin iadesi bir para alacağı olduğundan nispi harca tabidir ve dava değeri istenen tutardır. Rızanın mahkeme kararıyla sağlanması davasında değerin nasıl gösterileceği ve harcın türü konusunda kanunda bu davaya özgü bir hüküm yoktur. Bu noktayı somut talebin konusu belirler. Kiraya verenin açtığı tahliye davasında ise karar ve ilam harcı bir yıllık kira bedeli üzerinden alınır (Harçlar K. m. 17).

Sürelerde de ayrım gerekir. İşyerinde devredenin müteselsil sorumluluğu sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl sürer (TBK m. 323/3). Hava parası iadesinde zamanaşımı, öğrenmeden itibaren iki yıl ve ödemeden itibaren on yıldır (TBK m. 82). İşletme devrinde önceki borçlunun sorumluluğu iki yıldır; bu süre bildirim veya ilan yapılmadıkça işlemeye başlamaz (TBK m. 202). Kira davaları HMK m. 103’teki adli tatilde görülecek işler arasında sayılmaz; kanunda ivedi sayılmadıkça ve mahkeme ivedi görülmesine karar vermedikçe adli tatile tabidir. HMK m. 104’teki bir haftalık uzama, yalnız HMK’nın belirlediği usul süreleri için geçerlidir; TBK’daki sorumluluk ve zamanaşımı sürelerini uzatmaz. Mevzuatın resmî metni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu resmî metni sayfasındadır.

Sonuç

Dükkanın el değiştirmesi tek bir işlem değildir. Kira ilişkisinin devri, alt kira, kullanım hakkının bırakılması ve işletme satışı farklı kurallara bağlıdır. Kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Alt kira ve kullanım hakkının devrinde ise konut ve çatılı işyeri için yazılı rıza aranır, ancak maddede haklı sebep sınırı yer almaz. Rızayla devir hâlinde devralan kiracının yerine geçer. Devreden ise işyerinde sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl müteselsilen sorumlu kalır.

Haksız ret karşısında kiracı yazılı talep, tazminat ve yeni kiracı göstererek çıkma yollarını tartabilir. Rızanın mahkeme kararıyla sağlanması davası için kanunda bu davaya özgü hüküm yoktur; bu yolun imkânı somut olaya göre değerlendirilir. Rızasız devir kiraya verene karşı hüküm doğurmaz ve fesih tartışmasına yol açabilir. Kiraya verene ödenen hava parası TBK m. 346 ve sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Eski kiracıya ödenen devir bedeli ise devir sözleşmesine bağlıdır. Kiraya verene karşı davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve arabuluculuk dava şartıdır. Kiracının işyeri devir hakkı ve kira devir hakkı tartışmalarında yazılı belge, sonucu belirleyen başlıca etkendir.

Sık Sorulan Sorular

Dükkan sahibi devir hakkı vermek zorunda mı?

İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamaz (TBK m. 323/1). Haklı sebep varsa rızasını esirgeyebilir. Rıza yazılı olmalıdır. Sözleşmedeki devir yasağı kaydının bu kurala etkisi ise somut olaya göre tartışılabilir.

Kira devri ile alt kira arasındaki fark nedir?

Kira devrinde devralan kiracının yerine geçer; işyerinde devredenin sınırlı müteselsil sorumluluğu saklıdır (TBK m. 323). Kira devri her kira türünde kiraya verenin yazılı rızasını ister. Alt kirada asıl kiracı sözleşmede kalır ve konut ile çatılı işyerinde yazılı rıza gerekir. Diğer kiralarda kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşulu aranır (TBK m. 322). Haklı sebep olmadıkça rızanın esirgenemeyeceği kuralı ise işyeri kiralarında kira devri için öngörülmüştür.

Devreden kiracı devirden sonra kiradan sorumlu olur mu?

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur (TBK m. 323/3). Bu iki sınırdan önce dolan tarihte sorumluluk sona erer. Borcu ödeyen devreden, iç ilişkide devralana rücu edebilir.

Kiraya verene ödenen hava parası geri alınabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346). Ödeme bu kurala aykırı sayılırsa sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Kendi isteğiyle ödeyen kiracı, kendisini borçlu sanarak ödediğini ispat etmelidir (TBK m. 78); kiraya veren TBK m. 81 savunmasını da ileri sürebilir. Kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında m. 346, 1.7.2012 ile 1.7.2020 arasında uygulanmıyordu. Talep, öğrenmeden itibaren iki yıl ve ödemeden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m. 82). Sonuç ödemenin gerçek karşılığına ve ispatına bağlıdır.

Kiraya veren rıza vermezse eski kiracıya ödenen devir bedeli ne olur?

Taraflar devri kiraya verenin rızasına bağlamışsa rıza gelmediğinde sözleşme hüküm doğurmaz (TBK m. 170). Devralan bu durumda ödediği bedeli devreden kiracıdan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Sözleşmede özel bir iade kaydı varsa öncelikle o kayıt uygulanır.

Kira devri uyuşmazlığında arabulucuya gitmek gerekir mi?

Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira devri ve hava parası uyuşmazlıkları kira ilişkisinden kaynaklandığı için arabuluculuk dava şartıdır (6325 s. K. m. 18/B/1-a). Devreden ile devralan arasındaki devir bedeli uyuşmazlığında ise ticari dava niteliği ve para alacağı varsa TTK m. 5/A uygulanır; aksi hâlde arabuluculuk ihtiyaridir.