65 Yaş Üstü Tapu Satışı: Demans Hastası Tapuda Satış Yapabilir mi? Sağlık Raporu ve Sonradan İptal

Yaşlı bir anne ya da babanın evini satmak istemesi, birçok ailede aynı soruları doğurur. İlk soru, 65 yaş üstü tapu işlemlerinde kanunun ayrı bir şart arayıp aramadığıdır. İkinci soru, 80 yaş üstü tapu satışlarında istenen sağlık raporunun hukuki değeridir. Alzheimer hastası tapu satışı yapmışsa ya da demans hastası imza atmışsa, mirasçılar satışın sonradan iptal edilip edilemeyeceğini sorar. Türk Medeni Kanunu fiil ehliyetini yaşa değil, ayırt etme gücüne ve kısıtlı olmamaya bağlar. Bu yazı yaşın etkisini, sağlık raporunu, kısıtlı kişinin satışını ve iptal davasını kanun metni üzerinden anlatıyor.

Son güncelleme: 19.10.2026 · Mevzuat kontrolü: 19.10.2026 tarihli mevzuat.gov.tr metinlerine göre yapıldı. Kontrol; TMK, TBK, HMK, TCK, Tapu K., Harçlar K., 4787 ve 6325 sayılı kanunların metinlerini kapsadı. TMK m. 444’teki değişiklik için 31.07.2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun da okundu.

65 Yaş Üstü Tapu Satışında Yaş Ehliyeti Kaldırır mı?

Fiil ehliyeti, kişinin kendi fiilleriyle hak edinebilmesi ve borç altına girebilmesidir (TMK m. 9). TMK m. 10’a göre ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır. Erginlik on sekiz yaşın doldurulmasıyla başlar (TMK m. 11). Kanun bu şartlar arasında bir üst yaş sınırı saymaz. Bu nedenle 65 yaş üstü tapu satışı, satıcının yaşı gerekçesiyle geçersiz sayılmaz. Aynı değerlendirme 80 yaş üstü tapu devirleri için de geçerlidir; ölçüt yaş değil, işlem anındaki ayırt etme gücüdür.

Kanun yaşlılığı başka bir bağlamda anar. TMK m. 408’e göre yaşlılığı, engelliliği, deneyimsizliği veya ağır hastalığı sebebiyle işlerini gerektiği gibi yönetemediğini ispat eden ergin, kısıtlanmasını isteyebilir. Bu hüküm kişinin kendi isteğine dayanır. Yaşlılık, mahkemenin kısıtlama kararı olmadan kişiyi kısıtlı hâle getirmez.

Ayırt Etme Gücü ve Fiil Ehliyeti

TMK m. 13, ayırt etme gücünü olumsuz bir tanımla belirler. Yaşının küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da benzeri bir sebeple akla uygun davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes bu güce sahiptir. Kanunun bu kuruluşu, ayırt etme gücünün kural olarak var olduğu anlayışına dayanır. Satıcının satış günü bu güçten yoksun olduğunu ileri süren taraf, iddiasını ispatla yükümlüdür (TMK m. 6; HMK m. 190). Sürekli bir akıl hastalığı daha önce tespit edilmişse ispat yükünün nasıl dağılacağı konusunda kanun ayrı bir hüküm içermez; sonuç olayın özelliklerine göre belirlenir.

Ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere hukuki sonuç doğurmaz (TMK m. 15). Kanunun ifadesi, işlemin baştan hukuki sonuç doğurmadığını gösterir. Tapu kaydının düzeltilmesi ise kural olarak ayrıca dava açılmasını gerektirir (TMK m. 1025). Ayırt etme gücüne sahip kısıtlılar ise yasal temsilcilerinin rızası olmadıkça kendi işlemleriyle borç altına giremez (TMK m. 16).

Ayırt etme gücünün yapılan işin önemine göre farklı ölçülüp ölçülmeyeceği konusunda kanun ayrı bir hüküm içermez. Taşınmaz satışında satıcının işlemin anlamını ve sonuçlarını kavrayıp kavrayamadığı somut olaya göre değerlendirilir.

65 Yaş Üstü Tapu İşleminde Sağlık Raporu Neden İsteniyor?

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme, ancak resmî şekilde düzenlenirse geçerli olur (TMK m. 706; TBK m. 237). Tapu Kanunu m. 26’ya göre mülkiyete ilişkin resmî senetleri tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri düzenler. Resmî senedi taraflar ile hazırlayan görevliler imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar. Görevli, tarafların kimliğinden şüphe ederse tanık getirilmesini isteyebilir.

İncelenen kanun metinlerinde, belirli bir yaşın üzerindeki satıcıdan sağlık raporu istenmesini öngören bir hüküm bulunmamaktadır. Tapu işlemi sırasında satıcıdan rapor istenip istenmeyeceği, ilgili idari düzenlemeye ve kurum uygulamasına göre değişebilir. Bu yüzden 80 yaş üstü tapu işlemi için kesin bir yaş eşiği ya da rapor türü bu yazıda kural olarak verilmemiştir. İşlemden önce ilgili tapu müdürlüğünden güncel uygulama öğrenilebilir.

Raporun hukuki değeri de sınırlıdır. Rapor, düzenlendiği andaki gözleme dayanan bir delildir ve mahkeme onu diğer delillerle birlikte değerlendirir. Tapudaki resmî senet ise satıcının sağlık durumuna ilişkin bir rapor değildir. Resmî senedin içeriğinin doğru olmadığı da kanunda başka hüküm yoksa herhangi bir şekle bağlı olmadan ispat edilebilir (TMK m. 7). Rapor alınmış olması satışın sonradan ehliyetsizlik nedeniyle tartışılmasını engellemeyebilir. Raporun bulunmaması da satışı tek başına geçersiz kılmaz.

Satıcı yatağa bağlıysa işlem tapu müdürlüğüne gidilmeden de yapılabilir. Tapu Kanunu m. 26, ilgililerin isteği hâlinde memurların resmî senedi düzenlemek için ikametgâha gideceğini öngörür. Daire dışında yapılan işlem için Harçlar Kanunu m. 70 ayrıca bir ödeme düzenler; tutar bu yazıda verilmemiştir.

Demans ya da Alzheimer Tanısı Satışı Geçersiz Kılar mı?

Demans veya Alzheimer tanısı, ayırt etme gücünü etkileyebilecek bir hastalığa işaret eder. TMK m. 13 ise tanıya değil, akla uygun davranma yeteneğinin yokluğuna sonuç bağlar. Mahkeme hastalığın evresini, işlem günündeki zihinsel durumu ve işlemin niteliğini birlikte değerlendirir. Bu nedenle alzheimer hastası tapu satışı her durumda geçersiz değildir; her durumda geçerli de sayılmaz.

Tanı ile İşlem Anı Arasındaki Fark

Belirleyici an, resmî senedin imzalandığı andır. Tanının satıştan yıllar önce konmuş olması, o gün ayırt etme gücünün bulunmadığını tek başına göstermez. Tanının satıştan sonra konmuş olması da hastalığın satış günü var olmadığı anlamına gelmez. Demans hastası imza attığında bu imzanın sonuç doğurup doğurmadığını, o güne ilişkin deliller ortaya koyar.

Örneğin ilerlemiş demans tanısı bulunan bir kişi, evini çocuklarından birine satmış olabilir. Diğer mirasçılar satıştan sonra hastane kayıtlarını, ilaç kullanımını ve aynı dönemdeki muayene notlarını ileri sürebilir. Alıcı ise satış günü satıcının konuşmasının ve davranışlarının olağan olduğunu tanıklarla göstermeye çalışabilir. Mahkeme bu delilleri ve bilirkişi görüşünü birlikte değerlendirir. Alzheimer hastası tapu satışı tartışmasında sonucu, tek bir belge değil bu bütün belirler.

Kısıtlı Kişinin Taşınmaz Satışı: Vasi ve Vesayet Makamı İzni

Kısıtlıların da fiil ehliyeti yoktur (TMK m. 14). Akıl hastalığı veya akıl zayıflığı sebebiyle işlerini göremeyen ya da korunması ve bakımı için sürekli yardıma muhtaç olan ergin kısıtlanır (TMK m. 405). Mahkeme bu sebeple kısıtlamaya ancak resmî sağlık kurulu raporu üzerine karar verebilir (TMK m. 409). Kısıtlama sebepleri ve hastanın korunması, sitedeki zorla tedavi ve hasta özerkliği yazısında da ele alınmıştır.

Kısıtlı adına işlemleri vasi yapar ve vesayet altındaki kişiyi bütün hukuki işlemlerinde temsil eder (TMK m. 403, 448). Taşınmazların alımı, satımı, rehnedilmesi ve üzerinde başka bir aynî hak kurulması için vesayet makamının izni gerekir (TMK m. 462/1). Vesayet makamı sulh hukuk mahkemesi, denetim makamı asliye hukuk mahkemesidir (TMK m. 397).

Vesayet Makamı İzniyle Satış Usulü

TMK m. 444’e göre taşınmaz satışı, vesayet makamının talimatı uyarınca ve ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerektirdiğinde mümkündür. Satış açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamamlanır. Denetim makamı istisnai olarak pazarlıkla satışa da karar verebilir. 7589 sayılı Kanun, açık artırmanın Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında yapılmasını öngörmüştür. Değişiklik 31.10.2026’da yürürlüğe girer; o tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara eski hüküm uygulanır.

Gerekli izin alınmadan yapılan işlem, vesayet altındaki kişinin vasinin izni olmaksızın yaptığı işlem hükmündedir (TMK m. 465). Kısıtlanmış bir demans hastası imza atmışsa, ayırt etme gücü bulunsa bile vasinin izni ya da onaması olmadan yükümlülük altına giremez (TMK m. 16, 451). Vesayet makamının kararlarına karşı tebliğden başlayarak on gün içinde denetim makamına itiraz edilebilir (TMK m. 461). Kısıtlama kararı kesinleşince ilan olunur ve iyiniyetli üçüncü kişileri ilandan önce etkilemez. Aynı hüküm, ayırt etme gücüne sahip olmamanın sonuçlarını saklı tutar (TMK m. 410).

Yasal Danışman, Kayyım ve Geçici Önlemler

Kısıtlama için yeterli sebep yoksa ve kişinin korunması gerekiyorsa yasal danışman atanabilir (TMK m. 429). Taşınmazların alımı, satımı ve rehnedilmesi, yasal danışmanın görüşünün alınacağı işler arasında sayılmıştır. Ergin bir kişi hastalığı nedeniyle ivedi bir işini kendisi görebilecek veya bir temsilci atayabilecek durumda değilse, vesayet makamı temsil kayyımı atar (TMK m. 426/1). Kayyım atanması kişinin fiil ehliyetini etkilemez (TMK m. 458).

Vesayet işleri zorunlu kıldığında vesayet makamı, vasi atanmasından önce de gerekli önlemleri re’sen alır. TMK m. 420’ye göre bu önlemler arasında kısıtlanması istenen kişinin fiil ehliyetinin geçici olarak kaldırılması ve ona temsilci atanması da vardır. Satış henüz yapılmamışsa ve satıcının durumu ağırlaşıyorsa, bu yol sonradan açılacak bir davadan daha etkili koruma sağlayabilir.

65 Yaş Üstü Tapu Satışı Sonradan İptal Edilebilir mi?

Satış günü ayırt etme gücü bulunmuyorsa, satıcının satış sözleşmesindeki ve tapudaki beyanları hukuki sonuç doğurmaz (TMK m. 15). TMK m. 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan tescil yolsuzdur. Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025). Bu dava, tapu iptal ve tescil davası olarak da anılır.

TMK m. 1025, bu dava için bir süre öngörmemiştir. Ehliyetsizliğe dayanan iptal istemi bu nedenle kanunda bir hak düşürücü süreye bağlanmamıştır. Kanun bu dava için ayrı bir zamanaşımı hükmü de içermez; TMK m. 1023 ve 712’deki sınırlar ise saklıdır. Bu sınırlar nedeniyle davanın gecikmeden açılması güvenli olur. İrade bozukluğunda durum farklıdır. Yanılma, aldatma veya korkutmada TBK m. 39’daki bir yıllık süre geçerse sözleşme onanmış sayılır. Süre, yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı andan başlar.

Aşırı yararlanmada da ayrı bir süre vardır. Edimler arasında açık oransızlık varsa ve bu oransızlık zarar görenin zor durumundan, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılarak sağlanmışsa TBK m. 28 uygulanır. Hak, düşüncesizlik veya deneyimsizliğin öğrenildiği ya da zor durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl içinde kullanılır. Sözleşmenin kurulmasından başlayan beş yıllık üst süre de vardır. Ayırt etme gücü yerinde olan ama düşük bedelle satışa yönlendirilen bir satıcıda bu hükümler önem kazanır.

İyiniyetli Üçüncü Kişi ve On Yıllık Süre

Alıcı taşınmazı başkasına devretmişse sonuç değişebilir. TMK m. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m. 1024). İlk satıcının ayırt etme gücünden yoksun olduğu durumda bu korumanın kapsamı konusunda kanun ayrı bir hüküm içermez. Korumanın sınırı somut olayın özelliklerine göre belirlenir. İyiniyetli üçüncü kişinin hakkı korunursa, TMK m. 1025 her türlü tazminat istemini saklı tutar. Bu yüzden taşınmazın devrini önleyecek tedbir ve şerh, dava açılırken ayrıca değerlendirilmelidir.

İkinci sınır kazandırıcı zamanaşımıdır. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapuya malik olarak yazılan kişi, zilyetliğini davasız, aralıksız ve iyiniyetle on yıl sürdürürse mülkiyetine itiraz edilemez. Bu sonuç iyiniyet şartına bağlıdır; alıcının iyiniyeti somut olayda ayrıca tartışılır. Hükmün tam metni TMK m. 712 olağan kazandırıcı zamanaşımı sayfasında yer alır.

65 Yaş Üstü Tapu İptal Davasını Kim Açabilir?

İptali isteyebilecek ilk hak sahibi, 65 yaş üstü tapu satışını yapan kişinin kendisidir. Satıcı sağken çocukları ya da diğer yakınları, aynî hakları zedelenmediği için bu davayı kural olarak kendi adlarına açamaz (TMK m. 1025). Mirasçılar mirası ancak mirasbırakanın ölümüyle kazanır (TMK m. 599). Satıcı sağken yakınların izleyebileceği yol, durumu sulh hukuk mahkemesine bildirmektir. Mahkeme, vesayet işleri zorunlu kılıyorsa gerekli önlemleri re’sen alır (TMK m. 420). Dava ehliyeti medeni hakları kullanma ehliyetine göre belirlenir (HMK m. 51). Bu ehliyete sahip olmayanlar davada kanuni temsilcileri tarafından temsil edilir (HMK m. 52). Satıcı kısıtlanmışsa davayı vasi açar. Dava açmak için vesayet makamının izni gerekir; acele hâllerde vasinin geçici önlem alma yetkisi saklıdır (TMK m. 462/8). Kısıtlama kararı yoksa, ivedilik ve TMK m. 426/1’deki öteki şartlar varsa temsil kayyımı atanması istenebilir. Kayyımın bu davayı açıp açamayacağı somut olaya göre değerlendirilir.

Satıcı ölmüşse mirasçılar, mirasla birlikte onun haklarını da kazanır (TMK m. 599). Birden çok mirasçı terekeye elbirliğiyle sahiptir ve tereke hakları üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m. 640). Aynı madde, mirasçılardan her birinin terekedeki hakların korunmasını isteyebileceğini öngörür. Bu hüküm, tek mirasçının tereke adına tescil istemi bakımından da önem taşır; talebin kapsamı ve taraf teşkili somut olaya göre değerlendirilir. Mirasçılardan birinin istemiyle sulh mahkemesi miras ortaklığına bir temsilci de atayabilir. Taraf sıfatı konusunda tereddüt varsa, dava açmadan önce diğer mirasçıların katılımı ya da temsilci atanması ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava Kime Karşı Açılır?

65 yaş üstü tapu satışına dayanan iptal davası, tapuda malik olarak görünen alıcıya karşı açılır. Alıcı ölmüşse davalı taraf onun mirasçılarıdır. Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse, sonraki malikin iyiniyeti tartışılacağı için onun da davaya dahil edilmesi gerekebilir. Alıcı aynı zamanda satıcının mirasçısı olabilir; örneğin ev çocuklardan birine satılmış olabilir. Bu durumda o mirasçı davalı konumundadır, diğer mirasçılar davacı tarafta yer alır.

Tapu iptal ve tescil davasında hasım, sicilde hak sahibi görünen kişidir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar için Devletin sorumluluğu ise TMK m. 1007’de ayrıca düzenlenmiştir. Bu sorumluluğun ehliyetsizlik iddiasıyla ilişkisi, ayrı bir davanın konusudur ve bu yazının kapsamı dışında tutulmuştur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Arabuluculuk ve Adli Tatil

Taşınmazın aynına ilişkin bu dava, malvarlığı hakkına ilişkindir. Aksine düzenleme bulunmadıkça bu davalarda asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 2). Aile mahkemelerinin görev alanı ise TMK İkinci Kitabından, vesayeti düzenleyen Üçüncü Kısım hariç, doğan aile hukuku dava ve işleridir (4787 sayılı Kanun m. 4). Satıcının ehliyetsizliğine dayanan iptal davası bu kapsamda değildir.

Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Kısıtlama, vasi atanması ve vesayet makamı izni ise sulh hukuk mahkemesinin işidir (TMK m. 397). Vesayet işlerinde yetki, kısıtlının yerleşim yerindeki vesayet dairelerine aittir (TMK m. 411).

Arabuluculuk bakımından 6325 sayılı Kanun m. 18/B, dava şartı olan uyuşmazlıkları sayar. Bunlar kira, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarıdır. Ehliyetsizlik nedeniyle açılan iptal davası bu sayımda yer almaz. Bu nedenle incelenen hükümlere göre bu dava için arabulucuya başvuru dava şartı değildir.

Adli tatilde görülecek dava ve işler arasında tapu iptal ve tescil davası sayılmamıştır. Mahkeme, taraflardan birinin talebiyle davanın ivedi görülmesine karar verirse dava adli tatilde de görülebilir (HMK m. 103/1-h). Adli tatil her yıl yirmi temmuzda başlar ve otuz bir ağustosta sona erer (HMK m. 102). İhtiyati tedbir talepleri ile vesayete ilişkin işler ise adli tatilde de görülür (HMK m. 103). Adli tatile tabi işlerde HMK’nın belirlediği bir süre tatilde bitiyorsa, tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzatılmış sayılır (HMK m. 104). Bu nedenle tedbire ilişkin bir haftalık ve iki haftalık sürelerin uzayacağına güvenilmemelidir (HMK m. 103/1-a). Dava dilekçesi adli tatilde de verilebilir (HMK m. 103/3).

65 Yaş Üstü Tapu Davasında Deliller

65 yaş üstü tapu uyuşmazlıklarında ispat, işlem günündeki zihinsel durum üzerinde yoğunlaşır. İddia bir alzheimer hastası tapu satışı ile ilgiliyse, ilk bakılan belgeler hastalığın seyrini gösteren kayıtlardır. Hastane kayıtları, epikriz ve muayene notları, ilaç kayıtları ve varsa sağlık kurulu raporları bunların başında gelir. HMK m. 199, yazılı metinlerin yanında görüntü, ses kaydı ve elektronik ortamdaki verileri de belge sayar. Hukuka aykırı olarak elde edilen deliller ise mahkemece dikkate alınamaz (HMK m. 189/2). Ölen bir yakının tıbbi belgelerine ulaşma yolu, sitedeki ölen kişinin sağlık kayıtlarına erişim yazısında anlatılmıştır.

Resmî senedin düzenlendiği gün hazır bulunan kişiler tanık olarak dinlenebilir. Satıştan önce ve sonra satıcıyla görüşen komşular, bakıcılar ve aile üyeleri de bilgi verebilir. Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği de önemli bir göstergedir. Banka kayıtları, bedelin satıcının hesabına geçip geçmediğini gösterebilir. Bedelin piyasa değerinin çok altında kalması, aşırı yararlanma ya da muvazaa iddiasını gündeme getirebilir.

Satıcının ayırt etme gücünün tespiti tıbbi bilgi gerektirebilir. Mahkeme, çözümü özel veya teknik bilgi gerektiren hâllerde bilirkişinin oy ve görüşünü alır (HMK m. 266). Bilirkişi, satıcının satış günündeki zihinsel durumuna ilişkin teknik görüş verir. Ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığına ve işlemin sonucuna ise mahkeme karar verir. Bir demans hastası imza verdiğinde mahkeme bu teknik görüşü tanık beyanları ve diğer delillerle birlikte değerlendirir.

Geçici Koruma: 65 Yaş Üstü Tapu Davasında İhtiyati Tedbir

Satış henüz yapılmamışsa koruma önce vesayet hükümlerinden gelir. Vesayet makamı, kısıtlanması istenen kişinin fiil ehliyetini geçici olarak kaldırabilir ve ona temsilci atayabilir (TMK m. 420). Satış yapılmış ve iptal davası gündemdeyse, genel geçici hukuki koruma araçlarına başvurulur.

Dava sürerken alıcı taşınmazı devredebilir ya da üzerinde ipotek kurdurabilir. Bu ihtimal, sonradan alınacak kararı etkisiz bırakabilir. HMK m. 389’a göre mevcut durumdaki bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacaksa ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Tedbirin şartları HMK m. 389 ihtiyati tedbirin şartları sayfasında okunabilir.

Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 1010). Şerh verilen kısıtlama, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Bu sayede şerhten sonra yapılan bir devir, davacının hakkını kural olarak etkisiz bırakmaz.

Dava açılmadan önce tedbir, esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden istenir (HMK m. 390). Talep eden, tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmeli ve haklılığını yaklaşık olarak ispat etmelidir. Haksız çıkma ihtimaline karşı kural olarak teminat da gösterir (HMK m. 392). Talep resmî belgeye ya da başka kesin delile dayanıyorsa veya durum gerektiriyorsa, mahkeme gerekçesini açıkça belirtmek şartıyla teminat alınmamasına karar verebilir. Tedbir kararının uygulanması, kararın tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde istenmelidir. Aksi hâlde dava süresinde açılmış olsa bile tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m. 393/1). Dava açılmadan alınan tedbirde, uygulamanın istendiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalıdır. Dava açıldığını gösteren evrak da tedbiri uygulayan memura ibraz edilerek dosyaya konulmalı ve karşılığında belge alınmalıdır. Bunlar yapılmazsa tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m. 397/1).

Talep Kalemleri ve Dayanakları

Aşağıdaki tablo, ileri sürülebilecek talepleri dayanak, şart, süre ve sonuçlarıyla gösterir.

Kullanma Karşılığı Tazminat

Alıcının taşınmazı kullanmasından doğan tazminat istemi, sitedeki ecrimisil davası ve zamanaşımı yazısında ayrıntılı anlatılmıştır. Bu istem, tapu iptal ve tescil talebinden ayrı bir talep kalemidir ve kendi şartlarına bağlıdır.

65 Yaş Üstü Tapu Satışı ile Muris Muvazaası Arasındaki Fark

Bazen satıcının ayırt etme gücü yerindedir, ancak işlem gerçekte satış değildir. Mirasbırakan, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla bağışlamayı satış gibi göstermiş olabilir. Bu iddia ehliyetsizlikten ayrı bir hukuki sebebe, muris muvazaasına dayanır. Şartları, ispatı ve davayı kimlerin açabileceği sitedeki muris muvazaası davası ve tapu iptal tescil yazısında anlatılmıştır.

İki iddia aynı satış için birlikte ileri sürülebilir. HMK m. 111’e göre davacı, aynı davalıya karşı birden fazla talebini aralarında asıl ve yedek ilişkisi kurarak aynı dilekçede ileri sürebilir. Bunun için talepler arasında hukuki veya ekonomik bir bağlantı bulunmalıdır. Her iddianın şartı ise ayrı ayrı ispat edilir.

Yaşlı kişinin evini bakım karşılığında devretmesi de sık görülür. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 612). Devletçe tanınmış bir bakım kurumunun yetkili makamların koşullarına uyarak yaptığı sözleşmede ise yazılı şekil yeterlidir. Vesayet altındaki kişi için böyle bir sözleşme, vesayet makamının izninden sonra denetim makamının da iznine bağlıdır (TMK m. 463). Mirasçıların bu sözleşmeye karşı dava hakları sitedeki ölünceye kadar bakma akdi ve mirasçıların dava hakkı yazısında incelenmiştir.

Ceza Hukuku Boyutu

Geçersiz sayılan her satış bir suç oluşturmaz. Hileli davranışlarla bir kişi aldatılmış ve onun zararına yarar sağlanmışsa dolandırıcılık gündeme gelebilir (TCK m. 157). Suçun kişinin algılama yeteneğinin zayıflığından yararlanılarak işlenmesi, nitelikli dolandırıcılık hâlidir (TCK m. 158/1-c). Bu suçun oluşması, hileli davranışın ve kastın ayrıca ispatına bağlıdır.

TCK m. 167, malvarlığına karşı suçların yakın akrabalar arasında işlenmesinde ayrı sonuçlar öngörür. Yağma ve nitelikli yağma hariç, bu suçlar üstsoy veya altsoyun zararına işlenmişse ilgili akraba hakkında cezaya hükmolunmaz. Bazı akrabalarda ise kovuşturma şikâyete bağlıdır ve ceza indirilir. Şikâyet süresi altı aydır ve zamanaşımını geçmemek koşuluyla fiilin ve failin öğrenildiği günden başlar (TCK m. 73). Ceza soruşturması tapu iptal davasının yerini tutmaz; hukuki talep ayrıca ileri sürülür.

Harç ve Dava Değeri

Harçlar Kanunu m. 15’e göre yargı harçları, değer ölçüsüne göre nispi, işlemin niteliğine göre maktu esas üzerinden alınır. Tapu kayıt iptali gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda, m. 16 uyarınca taşınmazın değeri esas alınır. Aynı davada ecrimisil veya tazminat da isteniyorsa harç, taşınmazın değeri ile bu tutarlar üzerinden hesaplanır. Değer tayini mümkünse dava dilekçesinde değer gösterilmesi zorunludur. Harç tutarı bu yazıda verilmemiştir; dava açılırken güncel tarifeye bakılmalıdır.

65 Yaş Üstü Tapu Satışında Dikkat Edilecek Noktalar

Satıcının durumuna ilişkin bir tereddüt varsa, işlem gününe yakın tarihli hekim değerlendirmesi sonraki uyuşmazlıkta delil olabilir. Bu değerlendirmenin içeriği ve hangi kurumdan alınacağı ilgili idari düzenlemeye göre değişebilir. Satış bedelinin banka aracılığıyla ödenmesi, ödemenin ispatını kolaylaştırır. 80 yaş üstü tapu satışlarında da bu önlemler aynı şekilde işe yarar. Resmî senedin içeriğinin satıcıya okunması ve anlaşıldığının görülmesi de tanık beyanlarına dayanak oluşturabilir.

Satıcının ayırt etme gücü açıkça kaybolmuşsa, satış yerine kısıtlama yoluna gidilmesi gerekebilir. Bu yol, sulh hukuk mahkemesinin denetiminde ve vesayet makamının izniyle satışa imkân verir. Aile içi anlaşmazlıkta tapu kaydına, banka hesabına ya da eşyaya fiilen el koymak sorunu çözmez. Yakınların izleyeceği yol, yukarıda anlatılan yargısal başvurulardır. Kanun metninin tamamı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu resmî metni üzerinden okunabilir.

Sonuç

Türk hukukunda yaşlılık, tek başına fiil ehliyetini ortadan kaldıran bir sebep değildir. Ölçüt, 65 yaş üstü tapu satışında da satıcının satış günü ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı ve kısıtlı bulunup bulunmadığıdır. Aynı ölçüt 80 yaş üstü tapu satışları için de geçerlidir. Sağlık raporu bir delildir; rapor istenip istenmeyeceği ise ilgili idari düzenlemeye ve kurum uygulamasına göre değişebilir. Tanı tek başına sonucu belirlemediği için alzheimer hastası tapu satışı her durumda geçersiz sayılmaz. Bir demans hastası imza attığında da sonuç, o günkü zihinsel duruma göre belirlenir.

Ayırt etme gücünden yoksun kişinin yaptığı satış hukuki sonuç doğurmaz ve yolsuz tescil, tapu iptal ve tescil davasıyla düzeltilebilir. Davayı satıcı, kısıtlıysa vesayet makamı izniyle vasi, ölmüşse mirasçılar TMK m. 640’taki elbirliği ve hakların korunması hükümleri çerçevesinde açabilir. Dava tapuda malik görünen alıcıya karşı açılır ve taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi kesin yetkilidir. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı ve on yıllık iyiniyetli zilyetlik, sonucu değiştirebilecek iki sınırdır.

Kısıtlı kişinin taşınmazı ise vesayet makamının izniyle ve kanundaki satış usulüyle satılır. İrade bozukluğu ve aşırı yararlanma iddiaları, ehliyetsizlikten farklı olarak kısa sürelere bağlıdır. Dava süresince taşınmazın el değiştirmesini önlemek için ihtiyati tedbir ve tapuya şerh istenebilir.

Sık Sorulan Sorular

65 yaş üstü tapu satışı için sağlık raporu zorunlu mu?

İncelenen kanun metinlerinde belirli bir yaşın üzerindeki satıcıdan sağlık raporu istenmesini öngören bir hüküm yoktur. Rapor istenip istenmeyeceği ilgili idari düzenlemeye ve kurum uygulamasına göre değişebilir. Rapor bir delildir; satışın sonradan ehliyetsizlik nedeniyle tartışılmasını engellemeyebilir. Bu durum 80 yaş üstü tapu satışları için de aynıdır.

Alzheimer hastası tapu satışı sonradan iptal edilebilir mi?

Satış günü ayırt etme gücü bulunmuyorsa satış hukuki sonuç doğurmaz ve tapu iptal ve tescil davası açılabilir (TMK m. 15, 1025). Tanının varlığı tek başına yeterli değildir; işlem anındaki zihinsel durum delillerle ispat edilir. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse ya da iyiniyetli malik on yıl zilyet kalmışsa sonuç değişebilir.

Demans hastası imza attıysa satış geçerli mi?

Sonuç, imzanın atıldığı gün satıcının akla uygun davranma yeteneğine sahip olup olmadığına bağlıdır (TMK m. 13). Satıcı kısıtlıysa satış, vesayet makamının talimatı ve izniyle, kanundaki satış usulüne göre yapılır (TMK m. 444, 462). Bu izin olmadan yapılan işlem, TMK m. 465’teki sonuca bağlanır.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal davası ne kadar sürede açılmalı?

TMK m. 1025 bu dava için bir süre öngörmez. Ancak iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı (TMK m. 1023) ve iyiniyetli malikin on yıllık zilyetliği (TMK m. 712) davacının aleyhine sonuç doğurabilir. İddia yanılma, aldatma veya korkutmaya dayanıyorsa TBK m. 39’daki bir yıllık süre, aşırı yararlanmada TBK m. 28’deki süreler işler.

Kısıtlı kişinin evi nasıl satılır?

Satış, vesayet makamının, yani sulh hukuk mahkemesinin talimatıyla ve izniyle yapılır (TMK m. 397, 444, 462). Bu satış, vesayet altındaki kişinin menfaati gerektiriyorsa açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamamlanır (TMK m. 444). Denetim makamı istisnai olarak pazarlıkla satışa karar verebilir.

Tapu iptal davası hangi mahkemede açılır?

Ehliyetsizliğe dayanan tapu iptal ve tescil davasında asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 2). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Bu dava için arabulucuya başvuru, 6325 sayılı Kanun m. 18/B’deki sayıma girmediği için dava şartı değildir.